联创国际2008年项目设计阶段成本控制—设计控制还是控制设计.pdfVIP

项目设计阶段成本控制—设计控制还是控制设计 UDGSRRU 200812 项目管理 地产开发以项目管理制为主要模式 实现营销、设计、工程、成本的整合 项目管理是什么？ • 项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些 活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预 算、资源限定内，依据规范完成。项目参数包括项目范围、 质量、成本、时间、资源。 • 所谓项目管理，就是项目的管理者，在有限的资源约束下， 运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进 行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全 过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现 项目的目标。 • 特点是管理及工作边界模糊，资源及预算有限，工作的时 效性、一次性，有一定目的但使目标逐步清晰的管理和技 术方法。 项目管理 地产开发以项目管理制为主要模式 实现营销、设计、工程、成本的整合 成本控制是项目管理核心工作之一 • 项目策划定位之初就应谋划宏观成本目标 • 规划设计阶段明确市场定位优化成本目标 • 建筑设计阶段进一步明确并分解成本目标 • 设计阶段集中体现了营销及工程的所有问题 • 设计阶段完成了成本控制的80 ％的工作 • 应采用项目管理制将营销、成本整合进来 项目管理 • 规划设计和策划定位的互动使项目的目标更加明确 包括：对地块自然条件和社会条件的分析判断 对限制条件的认识和突破创新的评估 对区位市场和市场发展趋势的分析判断 对产品创新和规划概念引领市场的评估 项目管理 • 项目中的成本控制并非独立的工作 成本控制只停留在根据图纸算算帐，做做预算是远远 不够的，项目管理之初及每一个关键阶段都应有成本测算 和方案比较、设定成本目标，并作为项目管理的重要工作。 • 项目设计管理是成本控制的关键阶段 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据 地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、 停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的处理、 资源的利用等 • 成本及市场的互动加多方案比较形成完善SWOT分析 土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼 盘分析、主要成本分析、财务分析等 • 成本制定自财务到设计的一张EXCEL表用于费用评估 设计控制 体系 个案 80+80+80 100+60+不确定 项目特质 业主、市场愿景 设计管理 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 市场、设计、工程工作计划进度表用于指导工作 要求项目管理制定策划、设计、工程、销售的基准周期 • 成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标，并分 解列出分项工程清单 建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程、 市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防工程、 景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等等， 注意不要漏项，有些大盘还有市政工程、教育设施 设计控制 设计管理是成本控制的关键阶段 • 市场、设计、工程工作计划进度表用于指导工作 要求项目管理制定策划、设计、工程、销售的基准周 期 • 成本管理根据项目