《天津港湾中心商务公寓整体营销推广》.ppt

天津市写字楼市场分析 随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，将会有大量的新批外资企业驻扎，再加上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都将促使办公场所的需求大量增长，从而带动写字楼市场的繁荣。随着需求的增长，以现有速度扩大的供应数量和质量已不能满足市场迅速扩大的要求，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段。 2005年全市办公用房交易状况 2005年全市办公用房交易状况 2005年市内六区办公用房交易状况 由图表可见，市内六区办公用房主 要销量集中在和平、河西两区，均 价在6000-7500元/m2。目前，由于 写字楼项目的筹备、施工等周期比 住宅要长，短期内也形成了竞争不 足的局面。相比丰富多彩的住宅市 场而言，现有写字楼项目虽然在地点、类型上各有特色，但在置业者来看可选空间并不大，因此每有新品入市，都会搅动市场、形成波澜。一些企业判断，眼下正是写字楼发展的良好机遇。 周边竞争性项目调查 以上项目均为高端办公物业项目，特别是一些新上 市物业，均价在9000元/平方米以上，各自的卖点也 更加突出，如世贸大厦，以精装修为其竞争特色； 赛顿中心打出了科技节能住宅的牌子。 从以上物业的主要进驻企业来看，主要以国内外著 名制造业、金融、IT、贸易货贷公司为主，随着天 津经济的不断发展，未来进驻天津的大型企业会越 来越多，对办公物业的需求以及硬件要求会不断提高。 天津市酒店式公寓市场分析 目前天津的酒店式公寓分布并不均匀，主要集 中在几个区域，关键包括小白楼CBD区域、南京 路沿线、友谊路沿线、南市商业街、南楼商业圈 周边五部分。这五个地段都属于金融机构聚集、 商业氛围浓厚、写字楼林立的地产黄金地段，开 发状态相对成熟，配套完善，这主要还是由于酒 店式公寓对于项目的区位有很强的客观要求导致。 周边竞争性项目调查 由上表可见—— 目前酒店式公寓项目多集中较成熟地段，拥有比较便捷的交通网络，特别是目前市政道路的改善以及地铁的建成为其增加了附加值； 项目多以100平方米左右至150平方米左右的二室、三室为热销户型，大户型逐渐成为高档住宅项目的主力户型；一些投资型的项目多以小户型出现，面积在30-70平米之间，这样满足了租户的需求； 项目价格较高，反映了天津近两年来房地产市场普遍升温，价格呈上涨的态势。并且项目随着市政规划的进程、较高的社区配置、精致的绿化景观规划及地段优势，项目价格也在一路走高。 港湾中心，22套精装修商务公寓，集办公及居住于一身， 74——170平面的面积最适合创业和居住，作为区域内唯一的精装小户型的商务公寓的形势推出为最佳时期。 优势—— 地理位置优势 位于即将建设的金融广场节点，海河两岸综合改造工程提升了项目的附加值； 位于河北、河东、和平三区交界处。辐射范围广，吸引各区域投资者； 位于天津站、劝业场、小白楼之间的城市中心区。紧邻天津繁华的商业中心和平路，毗邻解放路金融街，小白楼，距凯悦酒店、利顺德酒店不足2公里，购物、娱乐等配套设施完善。 周边交通便捷，规划中的地铁三号线经过赤峰道。 周边无精装修小户型的商务公寓项目，且自身供应量较小，仅22套，充分体现出稀缺性。 优势—— 项目自身硬件优势 产品设计户型较小，有效地控制了总房款，一是吸引规模相对较小的公司自用，二是吸引了部分投资者。 产品设计为精装修，为业主特别是创业者省去了大量的精力和时间。 项目配置了充足高速的智能化和通讯系统，以适合商务和居家的双重酒店式服务等。 会所设备齐全，能充分满足业主的需求。 优势—— 成熟的物业管理团队 香港CCA集团 拥有220多家世界顶级 俱乐部管理经验的 劣势—— 项目容积率较高，且主要用途为办公，停车位不能完全满足业主需求。 商务公寓与纯写字楼部分没有明确的界限，会给业主带来不便。 机会—— 天津正处于经济蓬勃快速发展时期，吸引众多本地以及外来投资，处于刚刚起步的小型企业对小户型办公用房需求旺盛。 天津市政府斥资100亿元开发海河，对该区域地段价值拉动很大，其物业价值不言而喻。 威胁—— 海河整体改造尚未完工，周便环境、交通等因素的完善尚需时日。 周边项目的日益增多，区域市场竞争激烈 本项目形象定位 高档项目带动区域发展 2003年正式启动的海河两岸综合开发改造，到今年已是第四个年头。沿河新景观不断涌现，上游板块住宅及周边商