中原深圳市华南城销售执行报告.pptVIP

华南城销售操作思路 实效营销 客户定位：中高端投资客，关注项目的增值性和稳定性，易受媒介和现场氛围影响； 推广策略：低成本，借势而为，细节包装； 营销渠道：三级市场公关为主，现场接待为辅； 发展商销售目标梳理 项目操作背景 项目操作背景1——时间撞车 项目操作背景2——投资回报情况 租赁条件： 押金：5000元； 签约年限：1年或2年； 租金交付方式：一次性交付； 管理费：3.8元/月/㎡； 租金递增情况：12月中旬租金预计上调20％； 项目操作背景2——投资回报情况 印刷纸品包装区 销售均价：1.6万元/㎡； 目前平均租金：13元/㎡/月； 租金增幅：20％； 增长后租金水平：13＋13*20％≈16元/㎡/月； 投资回报率：12*16/16000＝1.2％； 项目操作背景3——宏观层面分析 项目操作背景4——推售价格分析 项目操作背景4——招商氛围分析 小结：整体北区出租情况良好，南区则较差；不同功能商家平均分配体量存在一定问题，皮具皮革、纺织服装原辅料存在供不应求，其他商家则商家支撑不足，尤其印刷纸品包装区； 项目操作背景5——经营氛围分析 小结：项目前期销售以自营客户为主，目前这种招商和经营情况，会对自营客户产生很大影响，后期销售在客户定位上应该重新调整。同时，后期销售须在现场氛围营造上下功夫； 针对背景应对策略 现场氛围营造——招商销售中心包装 现场氛围营造——产场包装 项目分析 项目分析——一期推售区域 项目分析——在推售铺位位置 项目自身因素—— SWOT分析 项目自身因素——客户群分析 项目自身因素——一期客户群分析 以自营客户为主案例借鉴——深圳市义乌小商品批发城 深圳义乌小商品市场客户群分析 项目自身因素——二期客户群分析 项目自身因素——推广情况分析 华南城历经4年的时间，目前已投入过亿元的推广费用，推广形式多样且多为大手笔，推广渠道广泛且深入，推广次数频繁，在市场上已形成较高的品牌知名度。 项目主要投资卖点汇集 卖点1——珍藏街铺，绝版推出 华南城二期将要推售的为地下商业部分，后期再无街铺推出，现售单位为项目绝版铺面。 卖点2——体量庞大，统领全球 卖点3—配套齐全，彰显王者之气 卖点4——五大财团顷力打造，实力不容置疑 华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团、京晖国际五大财团主席、董事长携手创办，开发实力不容置疑。 卖点5——少售多留，保证经营 华南城一期仅销售30％，另有70％开发商为保证整体经营可持续性，自己保留物业。二期计划推出少量单位销售，大部分物业保留。前三年所有物业均由开发商统一委托经营，业主无需承担经营风险。 卖点汇集6——政府支持，前景广阔 卖点7——推广过亿，大品牌造就大商机 卖点8——交通立体化，广摄天下 销售策略及执行——实效营销 整体销售策略 销售阶段划分及工作重点 阶段性销售策略及销售方式 时间节点及任务目标 销售物料准备 推广策略及执行——借势推广 整体推广策略——分众精准营销，借势推广 事件营销 中原资源——Communication(内部推介沟通） 中原资源——Convenient（方便客户） 中原资源——建立激励机制 THE END ，THANKS！ 作为为2003－2006年深圳重大建设项目、2003－2006年深圳首批重点物流项目，深圳首批绿色通道项目、深圳首个旅游局挂牌的旅游重点项目的华南城，受到当地政府的高度重视和全力支持，发展前景异常广阔。 华南城一期投入推广费用逾1亿元，二期预计还将有过亿资金注入，在重磅行销的大旗下，目前华南城在市场上已有很高的知名度和美誉度，大品牌必然造就大商机。 有多路大巴连接深圳及广东省各地，更有直达宝安机场、深圳火车站及口岸和港口的巴士，形成海、陆、空立体交通网络，辐射区域非常广泛。 实效营销 阶段工作 物料准备 整体策略 ——借势 以投资客户为目标 开展低成本体验营销—— 1、“借势”——一是借助华南城的品牌效应，二是借助二期入市； 2、“以投资客户为目标”——考虑自营客户对项目整体经营及价值比较了解，对二期销售情况也比较了解，应以中原自有客户为主要销售对象； 3、开展低成本体验营销 ——考虑现推铺位数量较少，建议不做大面积推广，以小部分奖金机制激发中原销售人员的工作积极性； ——另外，举办专业市场投资讲座促进投资客户对专业市场的了解，同时举办华南城参观、品牌历程体验会等等，让现场热起来的同时，增强投资者信心； 一、客户积累： 工作重点： A、组建销售队伍； B、发布信息（内部网络、短信群发、邮件群发、中原月 刊 ），引发目标客