中原深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告.pptVIP

中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。 政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危  机向关注民生转变的“拐点”。 房地产市场供需矛盾，客户呈刚性需求，全市价格呈  上涨趋势。 房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大。 三级市场反映反常，市场存在一定风险。 二线拓展区城市进化展望4：后续供应超过300万平米，大量可利用土地资源，给未来发展带来巨大的想像空间 客户年龄段分析 客户年龄集中在25-30岁，约占42%。可见年轻人仍是我们楼盘的主力消费客户群年轻人仍是我们楼盘的主力消费客户群。 2.3 产品细分策略 公开发售前工作计划总控图 关注的竞争楼盘 关注度较高的依次是： 春华四季园》城色》碧水龙庭》月朗苑 其他提及的楼盘依次是： 四季花城/锦绣江南/日出印象/七里香榭/第五园/佳兆业可园/左庭右院 对项目的关注点 客户所关注的购房影响因素按照排序依次为： 发展商品牌价格物业管理小区规模升值潜力成熟生活配套交通便利环境/绿化/景观 户型结构 发展商品牌和价格是影响客户购买的首要因素。 项目问题 探讨 阻碍达成销售目标的问题是什么？ 区域竞争升级 一期房源量大，可控性差 市场存在不确定性 客户量大，引导梳理不到位，意向集中 Q1、 06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现片区同类产品较高价格？ Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？ 项目定价前需思考的问题： 定价的策略 2.3 产品细分策略0000000 2.1 现实问题下定价思路0 2.2 大盘定价策略0000000 2.4 大平面差策略0000000 2.5 敏感点把控排查策略0 Q1、06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现区域同类产品较高价格？ Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？ 2.1 现实问题下的定价思路： 考虑到06年下半年政策影响的不确定性，大盘一期销售的延续性，建议采用平稳的入市价格，开盘放大房源消化量，保证一期整体的平稳快速销售。 ? 考虑到一期房源整体可控性较差，采用一步到位整体定价思路，进行产品细分精准定价，拉大平面差，确保项目整体价值不损失。 2.2 大盘定价策略 大盘定价案例 蔚蓝海岸价格走势 价格走势 分期规模 主力户型 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 20.3 25.9 8.4 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6600元 6300元 5300元 第四期 2004.1—2004.10 2.7 中小户型 7200元 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，入市价格平稳待，一期建成社区氛围及配套逐渐到位后，二期开始启动，迅速放量，价格有较大的提升，二期持续热销。 2.2 大盘定价策略 万科城价格走势 价格走势 分期规模 主力户型 时间轴 2004.10 第一期 第二期 10 2005.5-2005.9 预计2006.8 68+20的LOFT 70-130的2-3房 137-205的宽景HOUSE 220-269的TOHO 70-130的2-3房 140-200的宽景HOUSE 155-170的联院HOUSE 220-270的TOHO 95-136的3-4房 35-60的公寓 130-199的宽景HOUSE 158-178的联院HOUSE 174的景院别墅 215-266的TOHO 万科城占地39.7万平米，建筑面积43.7万平米，容积率1.1。一期发售时社区氛围及周边配套不足，价格上采取平稳入市策略，二期小幅提升，各期保持旺销局面。三期产品形式更为丰富，社区逐渐成熟，三期发售时均价有较大提升。 第三期 13.2 后期规划 阳房5500 宽景HOUSE 7000 TOHO 8000-9000 阳房5800 宽景HOUSE 7500 联院HOUSE 8000-9000 TOHO 10000 阳房7573 宽景HOUSE 11000 联院HOUSE 13000 2.2 大盘定价策略 万科第五园价格走势 价格走势 分期规模 主力户型 时间轴 2005.7.23 第一期 第二期 25 2005.10 70-115的2-3房 135-165的叠院HOUSE 180-240的庭院别墅 阳房5300 叠院HOUSE8000 庭院别墅11000 第五园占地约22万平米，建筑面积约25万平米，将来总占地约44万平米，建筑面积约54万平米。周边居住氛围不足，缺乏配套，但由于万科多年区域规模开发奠定的基础和强大品牌号召力，每期产品均受热捧，