福星二期报告-市场研判篇-完稿02.pptVIP

* 第二篇：市场研判 【壹：总体市场走势分析】 消化量增 售价走稳 存量增多， 供求趋紧 预售供应量增多，供求趋紧 [总 体] 供求趋紧； 需求量仍处于上升阶段； 价格平稳发展态势。 【贰：竞争市场分析】 竞争板块 1：竞争一级市场 （1）竞争一级市场 上海裕都房产 多层为主 1255 1.3 45.8 35.2 越湖路北、滨河路东 苏地2005-G-73 苏州嘉业、上海嘉沪实业 多层为主 1188 1.3 9.9 7.6 越湖路北、西塘河东 苏地2005-B-7 苏源江苏房产 多层、别墅产品为主 2140 0.7 18.2 26.0 石湖西路南、西塘河西 苏地2002-B-18 间接竞争 - 东吴南路以西 预计最低均价为4500 上海汇成房产、杨云良 高层为主 1600 2.3 24.4 10.6 宝带西路北、南庄浜两侧 苏地2005-B-3 直接竞争 备注 开发商 产品形式 （预计） 楼面地价（元/㎡） 容积率 建面 （万㎡） 占地 （万㎡） 位置 地块编号 竞争类型 根据本案客源分布特征，我们初步判断如下未上市项目为本案考虑的几类竞争性地块。 吴中地产 多层为主 1364 1.1 4.1 3.7 小石湖路南 苏地2005-G-77 吴中地产 多层为主 1664 1.1 3.7 3.3 北溪江路北、小石湖西 苏地2005-G-76 吴中地产 多层为主 1363 1.1 7.3 6.7 友新路西、小石湖路南 苏地2005-G-72 江新功 多层为主 1700 1.1 5.6 5.1 溪江南路南 苏地2005-B-8 3.0 3.0 吴中东吴产业 多层、小高层、高层为主 556 1.2,1.6 42.4 22.4 越湖路南、行政中心东 苏地2004-G-49 1320 1 24.2 24.2 宁波拓普 多层、小高层为主 906 1.2/1.6 29.4 184. 越湖路南 苏地2004-B-38 越湖家园 顺达房产 多层为主 1042 1.2 9.4 7.8 越溪中心大道东，庄马路北 苏地2004-B-27 东吴产业 多层、别墅产品为主 1786 0.7 4.3 6.1 越溪中心大道东，越来溪西 苏地2004-B-25 间接竞争 - 越溪板块 备注 开发商 产品形式 （预计） 楼地价 （元/㎡） 容积率 建面 万㎡ 占地 万㎡ 位置 地块编号 竞争类型 （1）竞争一级市场 [从上表显示] 沧浪板块现有4大在售楼盘，另加上面一未上市地块，其板块内总建筑面积达到90万㎡。产品将以小高层、高层类为主，价格在4500㎡左右。同时我们可以看到本案西侧上海项目的启动将带给本案“产品品质威胁”以及“部分客源分流”的市场威胁，但是我们市场认为这将更多的利好本案发展，体现在2大方面： 沧浪新城楼市发展西进，本案不再势单力薄； 本案目前的高价位市场印象将因其西侧地块的上市销售而改变，并消 化本案暂时的价高弱势； √总体利好本案在沧浪新城核心价值的凸现。 ***提示***： 从上海汇成前期调研看，其产品将对本案形成较大的竞争威胁。不能忽视！ 西塘河附近将随着上面三个地块的推出，阳光水榭、S半岛将与它们形成集群性的住宅板块，总建达120多万㎡。产品将以多层为主。多层类价格将在4500-4800元/㎡左右； 随着越溪副中心建设的推进，大量住宅用地出让，且基本未开盘上市。考虑周边石湖之韵以及其他零星小规模地块，预计总量达到150多万㎡。产品将以多层为主。多层类价格将在3100-3700元/㎡左右 （提示：区域内楼盘针对教师客源的幅度非常大，基本在500-600元/㎡——对我们的价格冲击显著）。 （1）竞争一级市场 2：竞争二级市场 （2）竞争二级市场 销售 媒体 / / / / 37% 48 (89-91) 63% 80 (117-141) 金帝 城市 别墅 / / 23.8% 169 (87-98) 38.8% 275 (99-109) 37.3% 264 (117-141) 四季 晶华 3.8% 30 (187) 39% 298 (89-119) 0.8% 6 (131) 56.4% 420 (134-160) 天辰 花园 3.3% 9 (170) 30.4% 83 (98-103) 30.4% 83 (110-130) 35..9% 98 (132-138) 福星 新城 所占 比例 4-2-2 (面积范围) 所占 比例 2-2-1 (面积范围) 所占 比例 3-2-1 (面积范围) 所占 比例 3-2-2 (面积范围) 楼盘 观点: 1、福星新城一期户型选择范围面较窄，两房户型、三房两厅两卫的户型和三房两厅两卫的户型也都只有2种（核实）顾客选择程度较差。 2、99㎡两房通透性不强，入户较暗。 3、面积在110㎡