2005年山东邹平县宏福花苑行销策划案.docVIP

[宏福花苑] 行销策划案 厦门天一枫华房地产营销策划有限公司（2005.9） 目 录 前 言 §分析篇 §策划篇 前言 经历十多年的资本积累、消费观念的更替、生活质量的提高、城市化进程的加快，城镇住宅开发正面临一次新的飞跃，迎来了中高档住宅市场日趋成熟的新局面。随着“规模开发、品牌经营”观念的逐步深入，一向以开发单体楼为主的开发商逐渐转向社区规模较大项目的开发建设。由于有了可开发的大块面积，就有条件建设符合人们需求的大面积绿地、水景、梯级绿化、运动环境等。 对于行销，我们主张不是产品战，而是认知战。但在商业经营中，产品与市场是行销的核心与前提。本案不仅针对市场创造迅速感性的魅力产品，更以差异化的行销路线，达至抢占市场，超越竞争的目标。通过急风骤雨式的强力宣传，抢占目标客户心智至高点并赢得社会大众口碑。本案企划主线是以“规模、环境、景观、教育、运动”为主诉求，通过规划差异、景观差异、形象差异、配套差异来区隔并超越竞争产品。借由产品力与形象力之提升，捕捉中上阶层消费力，从而创造理想销售业绩,缩短开发周期。 1.透视邹平 2.楼市解读 3.项目研判 1.透视邹平 □ 历史悠久——八千年文明历，提前中国文字史八百年 邹平古称梁邹，有着悠久的历史。从最新出土文物考证，发现有后李文化、北辛文化、大汶口文化、龙山文化遗存，最早的距今已有八千余年的历史。夏朝、舜后姚被封为邹候，在此立邹候国。后历商、周、秦三代，至西汉置县。中华人民共和国成立后，有长山县、齐东县先后并入。1991年全国考古十大发现之首“丁公遗址”出土的“陶文”将中国的文字历史提前了八百年。东接工业重地淄博37公里，西邻山东省会济南90公里，南依胶济铁路，北靠黄河济青高速公路横穿全境26公里距济南国际机场62公里，东距海滨城市青岛240公里，北至首都北京550公里。14个.2%，面积集中在115～160㎡之间 四房324户，占总户数的18.2%，面积集中在140～170㎡之间 二房150户，占总户数的8.4%，面积为90-95㎡ 复式56户，占总户数的3.2%，面积在220～300㎡之间 店面50平米以下的288个，50～100平米的107个 车库面积18～30㎡ 储藏间面积8～15㎡ 项目 开发商 位置 规划情况 户型面积 价格情况 配套情况 销售率 客源 主诉求 济发现代城 山东济发房地产 城南新区人工湖东侧 总建12万㎡，50%绿化率，小高层约占10%，1.2万㎡，多层90%，10.8万㎡ 130-150㎡ 三房二厅 1700-1900元 均价1800元 会所、超市、邹平一中、幼儿园等 80% 县直县直机关单位等以其高起点、高水准、现代化的城市规划备受市民关注.9% 自购商品房：20.7% 承租房：14.3% 由单位提供的福利房、集资房：22.1% 在邹平各乡镇，大多数居民都是买地盖房，自建房49.9%的比例，接近一半，而自购商品房的比例为20.7%。由单位提供的福利房、集资房占有一定的比例达21.1%.可见，邹平目前还是以自建房为主，一些机关单位和企业为职工提供福利房。可见，邹平的房地产市场必须吸引乡镇进城的购房群体。 购房或换房时机： 1～2年内买房：29.5% 3～5年内买房：29.4% 5年后买房：17.6% 无购房计划：23.5% 1～5年内有购房计划的居民占到58.9%，看来，虽然大多数居民都盖有自己的房子，但改善住房条件的愿望还是比较强烈。 购房优先考虑因素： 景观与自然环境：56.4% 教育配套：52.6% 地 段：41% 交通状况：33.3% 户型结构：30.8% 价格水平：28.2% 休闲、购物环境：23% 邹平居民对进城居住的景观与自然环境优先考虑,反映出居住品质的改善,为了下一代教育也占了相当比例。 楼盘信息了解渠道： 沿街派报：40% 户外广告牌：45% 报 纸：25% 朋友介绍：33% 售 楼 处：18% 电 视：15% 广播电台：5% 邹平居民获得楼盘信息的主要渠道是派报、朋友介绍、户外广告牌，传统的传播媒介如报纸、电视仍然起着重要的作用，口碑宣传（朋友介绍）在购房中占有相当大的比例。 楼型偏好： 普通多层公寓：54.1%