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情境四 物业管理启动 模块四 业主大会及业主委员会 一、业主自制机构 业主自制机构——是一定物业管理区域内，物业的所有人对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益以及物业的整体利益而组成的自制性组织。具有民主性、自制性、公益性特征。 业主自制机构的设置 采取两重机构设置形式：即由全体业主成立业主大会，作为权利机关行使重大决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权。 三、业主 业主——物业的所有权人。 业主的权利与义务 业主的权利： 1、按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定或修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。 业主大会会议 1、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见 * 模块一、物业管理的接管验收 一、物业接管验收——是物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或业主委托管理的新建或原由物业时，为了解物业的整体现状及保证今后的使用而对物业进行的检验。它是物业管理的一个重要业务环节。对象有两种： 一类是新建房屋 另一类是原有房屋 竣工验收——是指物业建设完成以后，房地产开发企业会同物业建设施工单位、政府建设行政管理单位组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定的过程。 二、物业的接管验收与竣工验收的区别 １、性质不同　　竣工验收是政府行为，验收过程有政府行政主管部门负责；接管验收是企业行为，是物业服务企业代表全体业主根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度对物业委托方委托的物业进行的质量验收。 ２、所处的环节不同。 施工单位 竣工验收 开发企业或 建设单位 接管验收 物业服务企业 ３、在竣工验收和接管验收中物业服务企业的职责不同　　竣工验收时，物业服务企业只是参与者，参与工程中把好质量关。而在接管验收中，物业服务企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。 三、接管验收的实施　　 查验应提交的相关资料　　１、产权资料　２、技术资料掌握接管验收的标准　　１、新建房屋的接管验收标准 ２、原有房屋的接管验收标准 坚持接管验收的原则 １、原则性与灵活性相结合的原则 ２、细致入微与整体把握原则 　　１、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备工作，及时提请物业管理单位进行接管验收，接管单位一般在15日内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位应在７天内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。 ２、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协商处理办法，并商定时间复检，建设单位应按约返修合格，组织复检。  ３、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位、组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，分清责任。 ４、新建房屋从验收之日起，应执行减数工程保修的有关规定。 ５、在接管验收中如有争议而不能解决时，可申请当地房地产行政管理部门进行协调或解决。 四、注意事项 模块二、交房 一、交房——房地产开发公司会同物业管理公司在完成物业接管验收之后，将物业交付给购房者的过程。也称“入伙”。 交房手续的办理 交房准备（开荒） 向业主寄发入伙手续文件 入伙通知书 收楼须知 入伙手续书 缴款通知书 物业的移交 签验楼情况表 签楼宇交接书 交钥匙 二、 装修管理 1、业主装修申请 2、业主装修报批 4、押金及保证金 3、装修管理要求 5、违规责任 6、管理权限 模块三、文书档案的管理 文书档案管理是物业管理一项重要的工作内容。 1、常见的文书有通知、告示、申请、请示、报告、文件等。它们都有特殊的格式和要求。 2、物业档案的管理 物业设计、施工图 产权、产籍资料 产权资料 产籍资料 图、档、卡、册 案例分析 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收方时对房子不满意，这半年自己也没有住，怎么还要交这么多物业管理费？讨