第八章 房地产规制法.pptVIP

第八章 房地产规制法 主要内容 一、房地产开发用地制度 二、房地产交易法律制度 三、房地产权属登记制度 四、房地产物业管理 第一节 房地产开发用地制度 一、房地产开发的概念和管理原则 （一）房地产开发的概念与种类 1、房地产开发的概念 房地产开发是指再依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2、房地产开发的种类 （1）开发阶段或内容：土地开发、房屋开发和综合开发； （2）开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成片开发； （3）开发主体数量：单独开发和联合开发； （4）开发对象：新区开发和旧城改造； （5）开发目的：经营性开发和自用性开发。 二、房地产开发的原则 （一）严格执行城市规划 具体体现为“一书两证”制度 （二）坚持经济、社会和环境效益相统一 （三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则 （五）依法征收及补偿原则 三、房地产开发企业 （一）设立 1、条件 （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定经营场所； （3）有100万元以上的注册资本； （4）有足够的专业技术人员； （5）法律、法规规定的其他条件 2、设立程序 （1）申请登记、领取营业执照； （2）报所在地房管部门备案（30日内）； （3）申请建设主管部门核定资质等级（收到申请后30日内颁发）。 （二）资质管理 未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 1、资质等级条件（四个资质等级）如下： （1）注册资本条件； （2）从事房地产开发经营年限； （3）近3年累计竣工房屋建筑面积或累计完成的开发投资额； （4）建筑工程质量合格率达100％的连续时间； （5）上一年房屋建筑施工面积或完成的开发投资额； （6）专业管理人员条件； （7）业务负责人条件； （8）具有完善的质量保证体系； （9）未发生过重大工程质量事故。 2、资质等级的审批——分级审批 一级企业：省级建设主管部门初审，报建设部批准； 二级以下企业：省级建设行政主管部门审批。 3、企业资质实行年检制度 年检机构与审批机构基本相同 不参加年检，视为不合格 4、业务范围 （1）一级企业：可在全国范围内承揽房地产开发项目； （2）二级及以下：可承担面积25万平方米以下的开发项目 各企业不得超级承担任务。 四、房地产开发的土地使用权出让与划拨 （一）出让的概念与特征 （二）土地使用权出让的方式 1、拍卖 2、招标 3、挂牌 4、协议 （三）土地使用权出让的法律管制 1、禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿出让。 2、土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。 3、土地使用权出让，必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。 4、土地使用权出让方案必须依照法定程序制定。 5、限制土地使用权的最高年限。 （四）土地使用权的终止与续期 1、土地使用权终止 （1）使用权期限届满 （2）根据社会公共利益的需要提前收回 （3）因逾期开发而被无偿收回 （4）土地灭失 2、土地使用权期满后的续期 （五）土地使用权划拨 1、概念： 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，再土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、范围 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 第二节 房地产交易法律制度 一、房地产交易管理的概念 （一）房地产交易 房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。包括房地产转让、抵押和房屋租赁。 （二）房地产交易管理的基本内容 房地产交易管理，是指以维护公平交易秩序为主要价值目标，对房地产交易环境和交易过程实行的管理。 我国房地产交易管理的环节主要是定价机制、转让、抵押、租赁等环节。 二、房地产的价格管理 （一）概念 （二）房地产价格评估的管理与评估基准价格 （三）房地产成交价格申报制度 三、房地产转让及其管理 （一）房地产转让的概念 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （二）房地产转让的基本条件 （三）房地产开发项目的转让 （四）房地产转让的禁止事由 （五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限 （六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理 （七）商品房预售管理 四、房地产抵押及其管理 （一）房地产抵押的概念与范围 1、房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权； 2、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权； 3、其他地上定着物。 （二）管理原则 1、房地一体抵押原则 2、划拨土地使用权可抵押原则 3、划拨土地使用权的地价优先补偿的原则。 五