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浅谈房地产开发行业税收征管工作中 存在的问题及对策 嘉峪关市地方税务局 宋会礼 近年来，随着我国经济的迅猛发展和社会城镇化规模的不断扩大，房地产开发市场日益活跃，房地产开发企业产生的税源规模不断扩大，成为我国地方税收收入的重要来源之一。但由于房地产业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长，对税收政策的敏感性强，资金需求量链条长，清算难度大，涉及的问题点多面广，加之有些房地产开发企业纳税意识不高，给房地产开发行业税收征管工作带来相当大的困难。税务机关虽然想方设法加强征管，进行整治，取得了一定的效果，但通过对房地产开发行业税收专项检查，发现该行业税收现状仍不容乐观。 一、目前房地产开发企业税收入流失的原因分析 （一）房地产税收计税依据掌握难度大。目前存在以下几种情况：1、采用特殊方式分解收入，采用售后返租的方式，即将所售网点、场地其前几年由开发商统一经营管理，购买者在购买网点时若能一次性交纳款项就可以将销售收入的一部分分期返还给购买者抵顶返租租金。2、收取的价外费用未并入计税依据，房地产开发企业没有将代其他单位收取的闭路电视初装费、取暖费、各种接点费等代收、代垫款项并入计税依据。3、房地产开发企业将预收售房款变成了“无息贷款”，购房定金和首付款长期挂“预收账款”，甚至还有企业将定金和首付款、银行按揭收入以虚假的借款合同形式挂“短期借款”，支付利息，虚增财务费用，不及时结转收入。4、商品房抵顶工程价款和材料款，少计或不计收入。5、多头开户，账外设账，如将私改规划，增加销售面积的收入，销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分的收入，拆迁补偿收入未按规定确认收入，而是列入账外账，少计或不计收入，进行多头核算的现象比较普遍。6、住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂房屋不予办理产权登记为由，将车库、阁楼这部分房屋的收入列入租金收入或账外账。7、其他地方税种计算难度大，税款缴纳不尽人意，如企业对开发的商品房在产权转移之前未缴纳土地使用税，对追加投资的建安合同未及时补缴印花税，商品房销售不按产权转移书据贴花而是按购销合同贴花等。 （二）集资和合作建房，采取将房屋建成后双方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋进行转让。在这一合作过程中，由于双方没有进行货币结算，房地产开发商为了达到少缴税的目的，不在账上体现销售收入。 （三）房地产经营企业的成本、费用核算混乱，收入与支出不相匹配，相应的成本费用难以确定，增加了税务机关征收管理的难度等。房地产从开发到竣工，到楼盘发售等，涉及的环节多、结算复杂。房地产开发成本主要由开发土地成本、基础配套设施费和建筑工程成本及应缴税费等组成，开发商在开发成本中列支的成本、费用摊销比较混乱，特别是在建筑工程成本预算上弄虚作假的现象较为突出，长期用 “白条”代替建安发票入账，造成建筑成本不真实，施工企业的税款大量流失。甚至一些房地产开发企业利用多开建安发票加大建安成本，以支付3.3％的建安营业税及附加的代价，规避土地增值税和企业所得税。 （四）房地产开发企纳税意识淡薄，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用税收监管的空档和漏洞，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。 （五）部门之间缺乏有效的合作机制。目前管理房地产开发行业的部门有规划、建设、土地、房管和税务机关等，但大都各自为战，不相往来，信息不能共享，缺乏行之有效的协作配合，不能形成齐抓共管的合力。 二、加强征管的对策及措施 （一）强化税法宣传，力求社会广泛支持。税务机关应改宣传月活动为经常宣传，利用各种宣传工具、宣传方式、宣传场合、宣传手法，大力开展宣传，提高全民的自觉纳税意识和税收监督意识，获取社会各界对税收工作的理解和支持，营造一个良好的纳税外部环境。 （二）全面落实以税源管理为核心的税收管理员制度，切实解决 “疏于管理、淡化责任”的问题，全面疏通征管各环节，优化征管流程，堵塞征管漏洞，真正搭建起以信息化建设为支撑的新型专业化征管平台，为日常税收征管工作提供真实、准确、完整、及时的经济税源信息，不断提高税收的征管质量和效率。 （三）创新征管机制。实行项目登记和以票控税相结合的管理制度以及工程施工备案制度，加强对税源的源头控管，对工程开工报验、项目登记、价款变更、进度验收、税款缴纳等作出明确规定，使纳税人进一步明确自己的权利和义务，从而形成自觉依法纳税、社会协税护税的良好氛围。 （四）要形成综合治税机制。加强与计划、建设、规划、房管、土地等职能部门的配合，真正实现信息共享，从一个项目的立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节入手，进行全程监控。 （五）要建立税务房地产评估机构。税务机关应尽快建立自己的评估机构，评估机构应作为税务机关的非常设机构，聘请房地产管理部门人员