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七、项目定位 项目两种定位方向的适应性判断 万科西山庭院项目商业解决方案 目 录 6、少儿育乐类商户深访分析 7、项目定位 8、项目操作思路 9、招商及销售策略 10、项目全案工作进度计划 1、区域环境分析 2、区域商业市场研究 3、项目素质分析 4、定位方向判断 5、配套类商户深访分析 一、区域环境分析 区域整体特点分析 区域内人群结构两极分化，中高端的住宅项目与城中村毗邻 区域新兴住宅项目较多，且居住客群均为较高知识层次的居住者 周边现状商业供应档次较低，主要针对周边居民的生活服务 区域整体特点分析 项目所在区域为北京市教育文化氛围最为浓厚的区域之一，周边农大、中央党校、国防大学等高校云集； 项目周边小学、中学、幼儿园、小学较多，且品质较高，如中关村一小、农大附小/附中、101中学、项目自身的幼儿园等； 二、项目区域商业市场研究 1、周边商业市场处于发展的初期，商业供应主要满足周边社区需求，主要为社区配套服务类业态，商业整体档次不高； 2、商业形态主要为一层的临街底商，部分临时平房类建筑，规模较大的集中商业数量少； 3、百旺商城为周边地区最大的集中商业设施，建筑面积约3万平米，现已经成为区域性的商业中心，整体商业以中档以下配套为主，业态涵盖购物、餐饮、服务等，实际已经形成社区购物中心的业态格局。 中低档 1-2层 平房 1520 农大路主要商业指标 档次 层数 物业类型 总建筑面积 (平方米) 低档2个 中低档25个 中档17个 中高档2个 1层44个 1-2层1个 1-4层1个 独栋商业2个 住宅底商44个 16520 天秀主要商业指标 档次 层数 物业类型 总建筑面积 (平方米) 低档36个 中低档7个 中档16个 中高档1个 1层57个 1-2层1个 1-5层1个 B1-1层1个 平房48个 临街商铺8个 独栋商业4个 43900 圆明园西路主要商业指标 档次 层数 物业类型 总建筑面积 (平方米) 4、商业设施的档次以中、低档为主，占到区域内商业设施的90％以上。 5、周边商业平均租金水平不高，多数商铺租金在在1.5-3元/天*平方米之间。 建筑面积在20--200平方米，租金水平在1.4----1.9元/天*平方米； 建筑面积在 200--500平方米，租金水平为2.8---4元/天*平方米； 建筑面积在500平方米以上的，租金水平在 1.5---2.6元/天*平方米。 三、项目素质分析 商业部分规模1900平米，单个铺位面积较小； 进深6-10米之间、柱距8米左右，较为规整； 项目商业部分基础条件 进深较短，一些配套类业态受限； 上下水没有预留，局部电力不足； 商业面积分布比较零散； 商业部分的外部交通联结不够畅通，到达的便捷性差。 西山脚下，颐和园北部区域，独特的地段价值和人文气息 项目自身档次在区域整体居住品质中独具特色 高品位/高知识水平的业主群体具有较高的消费能力 项目优势 项目劣势 周边由于交通及地理特点，商业氛围的外延效果受到影响 自身住宅人口规模不足2000人，对商业的支撑力有限 规划建筑结构存在较多硬伤 现房销售，调整空间有限 四、定位方向判断 从社区商业发展的方向性特点看，主要分为两个大类：一是自身社区配套为主，外部辐射为辅；一是对外辐射为主，社区消费为辅。 西山庭院项目 商业发展方向 小型社区服务配套满足本 社区居住人群的日常消费 区域内差异化定位 吸引外部消费人流 对内配套为主的商业定位 自身社区配套为主，外部辐射为辅的商业定位主要服务于本社区，居民。 居民生活服务需求 居民餐饮休闲需求 以邻里服务类业态为主的 小型生活中心 项目与周边联结性差 作为社区配套规模偏大 建筑条件限制了业态选择 突破社区范围 特色吸引市场 对外辐射为主的商业定位 少儿 教育特色 区域环境特点 万科形象诉求 项目自身条件 外联效果不足 社区规模偏小 建筑配套不足 业态选择受限 教育氛围较浓厚 中小学幼儿园多 高端品牌定位 业主素质较高 对外辐射为主的商业定位 五、配套类商户深访分析 配套类商业商户深访： 商户选择原则： 长期从事社区商业配套业态经营的商户，具有一定品牌知名度 商户数量：36户 深访方式： 面谈、电话沟通 商户深访结论及分析 社区配套商业经营商户对区域认可度不高，认为区域消费客群不足，影响经营 部分商户表示未来区域发展可以，但需要时间较长，可以考虑针对具体项目进入 少量商户表示感兴趣，针对万科品牌社区表示肯定，在具体实地考察后作出判断 配套类商户深访结论 项目地理位置较为偏僻，周边环境暂时还比较杂乱，商业氛围较差 项目周边消费客群总量不足，很难满足经营需要 自身项目客群不足支撑商户经营，项目位置偏僻，外部客群又不易