解放碑商圈调研1.docVIP

目 录 第一部分 调研前提解析 4 一、研究范围的界定 4 1、商圈范围 4 2、研究范围界定 4 二、研究目的 4 第二部分 解放碑商圈发展回顾 5 一、区域位置及其发展由来 5 二、解放碑商圈的发展近程 6 1、初步形成阶段 6 2、成熟发展阶段 6 3、中央商务区的形成及商圈更新阶段 6 第三部分 解放碑商圈研究分析 8 一、重庆市商圈供应规模及供应结构 8 1、商业格局 8 2、营业面积 8 3、商业覆盖率 9 4、商业空置率 10 5、经营额年增长速度 11 6、小结 12 二、解放碑商业调查 13 1、经营规模 13 2、商业类型结构 14 2.1、百货商场 14 2.1.1、各商场属性分析 14 2.1.2、综合比较 26 2.1.3、解放碑商圈内的百货商场在全市的地位 27 2.1.4、小结 29 2.2 临街铺面 29 2.2.1、综合分析 30 2.2.2、小结 32 2.3 超市 32 2.3.1、综合分析 34 2.3.2、小结 35 2.4 大型家电专业卖场 36 2.4.1、小结 40 2.5 以建材为主的大型专业市场 41 2.5.1、综合评价 42 2.6 以农副产品为主的商业 43 2.6.1、综合评价 43 2.7 以餐饮为主的大型专业市场 44 2.7.1、综合评价 46 2.8、特色商业街 46 2.8.1、综合评价 48 2.9 潜在或未营业商业物业调研 48 2.9.1、综合评价 54 2.9.2、小结 55 3、经营商品结构 55 三、解放碑商圈各类商业结构分析 56 1、各类物业供应结构及其规模、业态分布 56 1.1、百货商场 56 1.2、大型超市 57 1.3、铺面 57 1.4、专业性市场（广义专业市场） 58 1.5、地下商场 59 1.6、酒店 59 1.7、写字楼 60 1.8、酒店式/商务公寓 61 2、总体结构分析 61 2.1、结构比例 61 2.2、综合分析 62 四、解放碑商圈综合经营情况分析 63 1、人流量 63 2、联营扣点 64 3、租售价格 64 ４、租售率 67 ５、单位面积销售额 67 ６、辐射范围 68 7、商圈饱和度 69 8、解放碑商圈综合评价 70 五、本篇小结 70 第四部分 解放碑商圈商业市场展望 72 一、解放碑商圈与主城其他主要商圈的对比分析 72 1、现有各商圈未来走势分析 72 2、主城区未来新商圈出现之可能性 - 76 - 二、商圈前景 - 76 - 三、解放碑商圈未来发展 - 77 - 1、发展趋势 - 77 - 2、发展规划 - 78 - 四、小结 - 79 - 第五部分 对奥园北部新区商业项目的启示 - 80 - 一、发展思路提示 - 80 - 1、商业物业市场机会 - 80 - 2、本项目商业发展方向分析 - 80 - 3、商业物业推出时机建议 - 80 - 4、商业物业的市场形象 - 81 - 二、风险预测 - 81 - 1、市场竞争风险 - 81 - 2、其他风险 - 81 - 三、市场风险规避建议 - 82 - 附 件 - 83 - 第一部分 调研前提解析 一、研究范围的界定 1、商圈范围 解放碑商圈是以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域。 2、研究范围界定 基予奥林匹克花园公司需要和中原地产对贵公司项目的初步判断，此次解放碑商圈调研的范围界定在上述提出的解放碑商圈以内，对各类、各层次商业物业以及与商业物业直接相关的房地产项目进行深入综合的研究分析并形成最终的商圈调研结论。 二、研究目的 在深入结构解放碑商圈的基础上，基于对解放碑商圈和重庆市商业市场环境的判断和认识，中原对奥林匹克花园北部新区商业项目作了一定程度上的分析和评价。以期在项目发展的过程中作为项目策划的参考和借鉴。 第二部分 解放碑商圈发展回顾 一、区域位置及其发展由来 重庆是中国长江上游的经济中心。渝中区是重庆母城区，位于长江和嘉陵江两江环抱的渝中半岛，有着3000年的发展历史，是重庆市的政治、文化、商贸、金融、信息中心和交通枢纽。解放碑位于渝中半岛民权路，民族路与邹容路交汇处的十字街中心。1937年“七七事变”后，抗日战争全面爆发，国民政府迁都重庆，为动员民众抗日救国，于1941年12月30日，在现解放碑处建成一座“精神堡垒”。堡垒为四方炮楼式木结构，通高七丈七尺（寓意“七七抗战”）。1945年8月14日，日本战败投降，重庆各界为庆祝这一伟大胜利，决定拆除原精神堡垒，并在原址上重建一座“抗战胜利纪功碑”。该碑于1947年8月落成，碑占地642平方米，通高27.5米，面向民族路一侧镌有“抗战胜利纪功碑”。1949年11月30日，重庆解放，