第十一章房产税.pptVIP

第十一章 房产税 第一节 房产税概述 一、我国房产税沿革 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始施行。 二、现行房产税的特点 1.房产税是一种特殊财产税 房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋。 2.征税范围限于城镇的经营性房屋 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法 房产税根据纳税人经营形式不同，对一类房屋按房产计税余值征收，对一类房屋按租金收入计税。 第二节 纳税人、征税对象和税率 房产税是以占有的房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区的房产 不包括农村。 一、征税对象 　房产，是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税； 但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。　　 二、纳税义务人 产权所有人 房屋产权属国家的，经营管理单位纳税；属集体和个人的，由集体和个人纳税； 房屋出典的，由承典人纳税。 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或使用人纳税。 产权不明的，由代管人或使用人纳税 无租使用的，由使用人纳税。 外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。 三、税率 比例税率。 从价计征：一种是按房产原值一次减除10％~30％后的余值计征的。税率为1.2％。 从租计征：另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12％。 第三节 计税依据和应纳税额的计算 一、从价计征的计税依据 1.房产税的计税依据 房产税的计税依据通常是房产的价值。选择不同的房产价值形式计税，其征税效果有着明显不同： （1）按房产原值计税，收入比较稳定，但不够合理。因为随着时间的推移，房产的价值会发生变化，或者增加，或者减少，税收负担往往难以与房产的获利水平相适应。 （2）按房产净值计税，不仅计税复杂，而且也不科学。 （3）按房产的市价计税较为合理，因为市价是房产的现实价值，同时还包含了房屋因土地开发利用而增加的价值。但是，按房产市价计税，也存在着房屋估价工作量大、市价标准难以确定等诸多问题。 2.房产原值的确定 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 （4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。 二、从租计征的计税依据 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 融资租赁房屋，实质是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，在计征房产税时应以房产余值计算征收。 三、应纳税额的计算 从价计征 （房产原值—扣除比例）×1.2% 从租计征 租金收入×12%（或４％） 【例题】 某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（　）万元。 A.24　　B.22.8　　C.30　 D.16.8　　 【答案】B 某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（　）万元。A.24　　B.22.8　　C.30 　D.16.8　　　　【解析】从价计征计税依据＝2500×（1－30%）＝1750（万元）应纳房产税＝1750×（1－20%）×1.2%＋50×12%＝22.8（万元） 【例题】（2003年CPA） 某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原