《宏观调控背景下房地产市场可持续发展的研究 》.docVIP

宏观调控背景下房地产市场可持续发展的研究 [摘要]近两年来，国家对房地产市场的调控取得初步成效，高房价得到初步抑制，政府在加强和改善对房地产市场的宏观调控时应处理好调控政策与区域经济可持续发展的深层关系。强调保持调控政策的稳定性，促进市场发展的民生性，贯彻到今后的住房政策和房地产调控中，无论对宏观经济的持续稳定运行，还是对构建和谐社会都会起到很好的作用。 [关键词]房地产；保障住房；社会稳定 一、房地产调控政策初见成效 (一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。 近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。 1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。 目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。 笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。 2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。 (二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。 1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。 2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中