广州光大都会商场项目招商手册(58页).pptVIP

广州首创真冰激光飘雪溜冰场 美食广场 商场各层平面图 B2层（地铁层） 地铁入口 下沉式广场 跨层梯 通往油站出口 B1层（工业层） 下沉式广场 斜坡 斜坡 入口 入口 中庭 首层（光大层） 斜坡 斜坡 入口 入口 跨层梯 L2层（二层） L3层（三层） （A）区内缺乏大型购物中心，项目成功机会大； （B）商业物业的投资效益远高于当时的住宅项目； 项目原投资策略解剖 （C）拥有固定资产及中长线收租，对企业筹划上市有很大帮助； （D）待区位更为成熟后，项目的增值前景更大； （E）项目落成经营收租后，可抵押银行融出流动资金； （F）如需要时部分位置可拆分出售，套回部分资金， 进可攻，退可守； （G）不少国内外资金愿意整体购入大型商用物业作中长线投资。 参考例子 约66,000㎡商场 中华广场 + 评估值：33亿~38亿 约40,000㎡办公楼 办公楼部分 评估售价约20,000~24,000元/㎡ 折合资产约 8 –9.6亿 元 商场部分 月租约950万 面积约66,000㎡ 平均租金约145元/ ㎡ 评估售价30000-34500元/㎡（按5—6%年回报计算） 折合资产约 20--23亿元/㎡ 当前时机与市场形势分析 紧邻商业项目之情况 富力现代项目 家乐福 + 临街商铺 家乐福管理老化，不善经营推广 原富力出售商铺的租金回报保证期已过，小业主们个别自行出租经营 没有统一的经营管理公司进行策划推广，对本项目的竞争有限 其商业气氛不足，经营形象欠佳，拖累本项目的前期招商推广。 太古仓 工业货仓改造项目 红酒主题 唐菀 游艇俱乐部 电影院 海港 项目的起动对本区域的商业氛围及形象有所提高 业态元素与本项目竞争不大。 逸景项目 西城都荟 本案 项目 概况 A 西城都荟 1）原本与本项目的雷同性最大； 2）商场因工期延误，导致主力商 家推出，对项目形象及招商构 成较严重影响； 3）目前开业时间模糊，方向不清。 B 逸景项目 （合生） 1）项目有一定规模； 2）原计划为大型Shopping Mall 现改为专业批发市场，对本项目即时失去竞争性 海珠城 达标国际 本案 项目 概况 C 海珠城 （富力） 1）地铁占地覆盖面积只有7000平方米， 不合理想大型综合商场布局的需要； 2）地块分为两段（5000㎡及2000㎡）不 利规划设计； 3）现已完成施工图纸，但仍未有施工证； 4）从进度上对本项目影响不大； 5）富力商业营运经验一般，对本项目有限。 D 达标国际 （烂尾楼重建） 1）业主方主力投资目标非商场经营，不欲 自行招商。 2）之前传闻天河城全面承包，但最终落空。 3）现传闻为苏宁整体承租再招商经营，如 属实，则对本项目影响不大。 广百新一城 江南新地 燕汇广场 本案 项目 概况 E 江南新城 （地下人防项目） 1）只属于地下人防商业街形式经营 2）一期招商基本完成，反应气氛良好 3）二期因羊城亚运原因未能启动，对 本项目构成不了太大威胁 D 燕汇广场 （旧厂总包租项目） 1）总承包商不是大型商业项目之能手 2）经营策略以华润、稻香支撑大部分 面积，当中赚取散铺的较高租金差 价。 3）项目规模不大，招商能力一般，对 本项目已不具影响。 G 广百新一城 （广百） 1）基本上已完成项目招商（正在使用） 总结 小 结 海珠城 逸景项目 达标国际 西城都荟 江南新地 燕汇广场 本案 富力现代 太古仓 广百新一城 基本上周边仍未有一个项目对本项目构成重大威胁； 从曾经可能出现的对手近况的发展分析，本项目现时全面展开招商是最有利的时机； 但加快工程进度及招商节奏是当务之急，以规避“海珠城”及“西城都荟”未来启动招商时之影响。 中华广场 东方宝泰 本案 市核心商业区未来形态 中华广场 太阳城 时尚广场 太古汇 万菱汇 东方宝泰 天河城 正佳广场 本案 广州市商业核心区的形象及氛围将越见明显 恰如：上海徐家汇，南京路、香港铜锣湾、深圳万象城、中信及东门一带 首层（L1） 电影院 光大都会商场项目情况介绍 主要内容 一、项目开发背景介绍 二、当前时机与市场形势分析 三、招商情况介绍 四、项目未来策略建议 一、项目开发背景介绍 项目早于2006年年底 开始构思…… 目标是建立一个： 统一经营管理 大型Shopping mall 支持立项原因 1）海珠区及其辐射区接近200万