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建设前期、中期及后期的报批报建 项目决策 项目策划 设计管理 工程管理 销售管理 客户管理 和君创新 : 6大增值点的项目价值链管理系统 项目的价值是如何持续增长的？ 项目投资备案 用地规划许可证 国有土地使用证 项 目 建 设 前 期 建设规模 人防报建 文物勘探 节能审查 日照分析 名称审核 工程规划许可证 蓝图审查 防雷审查 消防审查 工程招标 环境评估 地震安评 基建水报装 基建电报装 工程施工许可证 工程放验线 供配电报装 自来水报装 集中供热报装 天燃气报装 销售面积预测 预售许可证 竣工验收 销售面积实测 建 设 中 期 建 设 后 期 房屋产权证 建设前期、中期及后期的报批报建 工程竣工验收、备案 《建筑工程施工许可证》 工程施工、监理单位招标 设计方案节能审查 墙改核费、验收、退费 建委 5 办理房屋所有权证 《商品房预售许可证》 销售面积实测 销售面积预测 开发规模、套型比例审批 房管局 4 项目方案日照、指标复核 建设项目放线、验线，规划复核 《建设工程规划许可证》 《建设用地规划许可证》 规划局 3 《国有土地使用证》 土地初始登记审批 建设用地批复 国土资源局 2 企业项目投资备案 发展改革委 1 审批内容 职能部门 序号 项目报批报建政府主管部门 集中供热报装 热力公司 16 居民生活用气报装 燃气公司 15 居民用电报装 基建电报装 电力公司 14 居民用水报装 基建水报装 自来水公司 13 工程消防设计审查、验收 消防队 12 防雷装置设计审查、验收 气象局 11 地震安全评价审核 地震局 10 环境评价审批、验收 环保局 9 项目名称审查 民政局 8 文物勘探、发掘、审批 文物局 7 人防报建、核费审批，验收 人防办 6 审批内容 职能部门 序号 项目报批报建政府主管部门 1.《项目投资备案流程》 2.《建设用地规划许可证办理流程》 3.《国有土地证使用证办理流程》 4.《项目名称审查流程》 5.《方案日照分析、指标复核流程》 6.《房地产开发规模办理流程》 7.《设计方案 节能审查流程》 8.《项目用地文物勘探流程》 9.《人防工程报建 流程》 10.《建设工程规划许可证办理流程》 11.《项目放验线作业流程》 12.《施工图设计文件审查流程》 13.《施工图防雷审查流程》 14.《施工图消防审查流程》 15.《项目环境影响评价作业流程》 16. 《建筑工程施工许可证办理流程》 17. 《销售面积预测流程》 18. 《预售许可证办理流程》 19. 《基建水报装流程》 20. 《基建电报装流程》 21. 《供配电报装流程》 22. 《自来水报装流程》 23. 《天然气报装流程》 24. 《集中供热报装流程》 25. 《工程竣工验收流程》 26. 《销售面积 实测流程》 27. 《房屋产权证办理流程》 一级流程： 1.《项目建设前期报批报建流程》 2.《项目建设中期报批报建流程》 3.《项目建设后期报批报建流程》 二级流程： 区域经济分析 初步成本分析 项目初步判断 项目调研 土地信息分析 项目初步谈判 初步操作判断 可行性研究 参加招投标 可行性报告评审 信息归档 信息归档 初步设计分析 项目投资估算 初步可行性评估 no 市 场 调 查 政 策 分 析 产 品 定 位 成 本 测 算 营 销 分 析 经 济 测 算 项目合作谈判 信息归档 签订土地合同 no 投资分析 模型 税 务 筹 划 项 目 概 况 规 划 分 析 城市发展分析 创新点 : 投资决策模型 项目决策 的 风 险： 高价拿地， 项目能否 赚 钱 ，完 全取决于 房价上涨。 no 初步市场分析 房地产金融 经营性物 业交易 债权融资 夹层融资 引进外资 引进外资 发行信托 借壳上市 IPO 股权转让 上市融资 财务顾问 增发股份 股权融资 战略合作 物业销售 代理 资金融通 无抵押债权 有抵押债权 投资基金 国际物业 管理公司 发行信托 过桥贷款 开发贷款 专业地产 融资模式 融资方式 融资方法 服务内容 风险规避：创新项目决策的关键点 ? ? ? ? ? ? 做好项目初步设计分析，列出经济测算所需的技术指标 做好项目成本估算，列出除土地费用之外的各项成本初值 分析技术指标、预估售价、估算成本、预期利润和销售周期 做好税务筹划 动态计算土地投资回报率 根据公司战略及策略决定土地获取费用 项目发展策略 产品研究 初步产品