城乡土地价格的探究.docVIP

城乡结合部土地价格的探究——以石家庄为例 摘要 受城市与农村的双重影响, 城乡结合部是城市发展与变化的聚焦地带。对城乡结合部地价进行调查和研究，不仅可以了解城市化过程的地价水平，也可以透过土地市场和价格的研究对城市化的发展和演变过程进行探索，为城市的发展和建设提供导向和政策建议。在实际调查的基础上，通过对石家庄市城乡结合部土地价格情况进行调查并分析，了解其存在的问题，并提出一些合理化的建议。 关键词 城乡结合部 土地价格 一、引言 近年来我国城市化发展迅速,城市扩张必然需要大量的建设用地。由于城市内部的建设用地已满负荷使用 ,城市建设用地圈不断向城郊延伸。为了避免开发城市内部土地带来的高成本, 在建用地扩张和经济利益的共同驱动下,位于城市和乡村之间的土地—城乡结合部成为城市发展的主要区域。由于城乡结合部所处地理区位的特殊性和通行的地价政策,因此城郊地价具有复杂性和动态性。城乡结合部地价的影响因素既不同于纯粹的农地地价影响因素也不同于城市建成区地价影响因素,具有其特殊性。 二、城乡结合部的概述 （一）城乡结合部的含义。城乡结合部的界定有很多种说法，早在 20 世纪 20 年代, 西方发达国家的城市就已经出现了郊区化现象, 形成了城市与乡 村之间的过渡带, 被西方学者称为城乡边缘地带。当前我国关于城乡过渡地带有多种说法: 一是“ 郊区” ; 二是 20 世纪 80 年代中期从国外引进的“ 城市边缘带” ; 三是 20 世纪 80 年代中 期规划界与土地管理部门提出的“ 城乡结合部” , 另外学术界还有“ 城乡交错带” 、 “ 城乡过渡 带” 、 “ 城市阴影区” 、 “ 城市增长边缘” 等概念。其中, “ 城乡结合部” 比较准确地表达了这一地 带的含义。由于城乡结合部处在城市周围, 在政治、 自然、 人口、 经济、 社会、 土地利用等方面 与城区关系密不可分, 同时因行政隶属和经济联系, 这一区域在统计上有时又涉及城市政府 管辖的郊区或郊县[1] 。本文中所研究的城乡结合部是指城市周边，也就是城市与乡村的过渡地带，兼有城市和乡村土地利用性质的地区。城乡结合部并不是一个具有具体范围的地带，它具有一定的动态性。城乡结合部是城市向外扩展的最佳区位, 也是农村人口向城市集聚的过渡地带, 是直接 为城市服务的农副产品生产基地, 又是乡镇企业和第三产业迅速崛起的地区, 因而它是城市 化过程中一个最具潜力和活力的“ 黄金地带” , 具有突出的、 独特的区位优势, 城乡结合部始 终处于农村社区→城市新郊区→城市老郊区→城区这样一个动态的、连续的和不间断的梯次演进过程[2]。 [ 1] 傅云新, 杨长明. 广州市城乡结合部及其管理模式比较研究[ J] . 探求, 2002 4 : 43- 46. [ 2] 迟兴臣. 关于中国城市化道路选择的几点思考[ J] . 中国海洋大学学报 社会科学版 , 2003 1 : 82- 85. （二）城乡结合部土地价格特点 土地的价格可以分解为两大部分：一是由城市边缘农地地价决定的价格；二是由土地所在区位决定的区位地价， 可由土地交通费用的节省来确定， 反映土地的开发建设投入带来的地价的变化。参见下图 土地价格受土地供求影响显著，土地供给和需求是影响地价的两个关键因素,其他一切非劳动因素通过影响土地供给或土地需求来影响土地价格。城乡结合部由于其特殊的土地供求关系,对价格有重要影响。从供给情况看, 城乡结合部人均用地数量少,土地利用率高, 土地供给紧张, 易使地价升高;而土地利用结构不合理,土地利用集约性低,有利于缓解土地供给的紧张程度。从城乡结合部土地需求状况看,由于人口密度高, 城市发展使集体土地的国有化和外用化速度加快,大型建设项目用地需求量大等原因,使城乡结合部承受巨大的用地压力[ 8] 2.1 土地供给状况 从城乡结合部土地的供给情况来看，一方面，城乡结合部人均用地数量少，土地利用率非常高，土地供给 紧张，易使地价升高；另一方面，城乡结合部土地利用结构却不很合理，土地利用集约性亦低，往往形成可以 进行调整的空间，并有利于缓解土地供给的紧张程度。 人均用地情况从人均资源占用的角度反映了土地发展潜力的客观现实性，可以直观地反映一个地区用地的 紧张程度，进而成为影响价格的一种潜在作用力。 北京市城乡结合部绝大部分乡、村调查样点中，人均居住用 地集中在0～0.1 亩/人的水平；人均商业用地也集中在0～0.1 亩/人的水平；人均工业用地也是如此，主要集 中在0～0.1 亩/人的水平；而人均农用地在0～0.2 亩/人的水平。结果表明，从总体上来讲北京市城乡结合部 的人均用地已经相当紧张，尽管人均农业用地高于其他类型的人均用地，但人均农用地主要集中在0～0.2 亩/ 人的水平显示这里的土地供应潜力已