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鲁能福州项目整体定位及发展战略 项目背景 客户目标及困惑 项目研究工作的阶段划分 项目报告的结构思路导图 项目界定 地块区位——位于长乐郊区，周边大型工业区分布 地块区位 本地块位于福建长乐市漳港镇仙岐村北澳南澳 处于福州市区的东南方向，长乐市东面临东海处，长乐国际机场东南侧 距长乐国际机场约2公里，距长乐市区市标位置约19公里，离福州市区约50公里 临近大型工业集中区 在建的长乐市空港工业区 滨海工业集中区 金峰工业集中区 周边配套 仅民航海天大酒店 地块交通——远离主城区，但地块外部交通便利 陆路交通 以福州国际机场高速公路（局部通车）与长乐及福州市区相连 以201省道（局部通车）连通滨海及周边各县乡镇 到长乐国际机场约5分钟车程 到长乐市市标位置约20分钟车程 到福州市区，约50分钟车程（省道）；高速开通后约半小时 空港 长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部分机场 地块四至——沿海岸线不规则四边形地块 地块现状 ——大部分为农田，未开发的原生态海滩 地块经济指标——大规模、低容积率别墅开发项目 地块经济指标 占地规模（一期）： 容积率：≤0.4 对应总建筑面积： ≤ 22.3万平方米 （836.81×666.67×0.4＝223150.45平方米） 限高 地块解析结论 距福州、长乐市主城区交通距离较远 空港、高速、省道，对外交通网络发达 临近大型工业集中区 未开发的原生态海滩资源 缺乏基础配套设施 大规模、低容积率别墅用地 项目界定 福州市概况 福州是福建省省会城市，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市 福州现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，全市土地总面积11968平方公里，2004年末市区内建成区面积165.66平方公里 2004年末，全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人 2004年福州市生产总值达1548.46亿元，财政收入167.59亿元 在全国26个省会城市中，福州经济总量排名第十 与厦门、泉州相比，福州在经济总量、人口总量上并不占据绝对优势，虽为省会，经济辐射力有限 福州市近年GDP及固定资产投资额高速增长 根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期 资料来源：《2004年福州市统计年鉴》 福州城市发展规划 ——由滨江型城市向滨海型城市发展 未来20年，福州将完成滨江型城市——跨江型城市——滨海型城市的发展 资料来源背景：在福建省政府提出“海峡西岸经济圈”宏观蓝图的背景下，福州市政府向国务院上报《闽江口城镇群发展规划》 福州城市发展战略 ——城市“东扩南进西拓”战略 近几年福州市房地产市场投资额、施工量、销售量逐年增长 2005年上半年福州房地产市场运行稳健 市场供求总量基本平衡，房地产市场运行稳健 自去年10月以来，房价一直游走在3000上方；从今年1-5月的福房指数整体来看，跌涨幅度都在2.5%以下，房价走势平稳 福州市区房价收入比偏高，周边郊县购买支撑房价 根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～9之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展。 福州房地产格局 福州市区的房地产发展可以分为6大板块 福州房地产板块分析-1 福州房地产板块分析-2 长乐市区位优势显著 随着台湾海峡两岸关系的发展，两岸“三通”指日可待；籍此长乐突出的区位优势，必将为其发展带来更多的机遇 长乐已形成现代化立体交通网络，成为中国东南沿海重要的陆、海、空对外交通枢纽 空港 位于长乐漳港的大型现代化的福州长乐国际机场 码头 松下港区3万吨级多用途码头启动建设 筹东万吨级码头和营前3000吨集装箱码头已建成投运 公路 同三高速公路峡漳线 、福北、两港线三条高等级公路建成通车 福厦高速公路穿境而过 在建的机场高速公路一期工程可望在今年底完成主体工程，二期力争明年初动工建设 201省道目前正在建设中 长乐市经济发展 ——跻身全国经济百强县，第二产业贡献显著 长乐经济发展突飞猛进， 2005年跻身全国经济百强县 ，位列第75名 第二产业产值占生产总值的62% 资料来源：《2004年长乐年鉴》 长乐工业持续快速发展，纺织、冶金为主导支柱产业 2005年长乐市工业发展令人刮目相看，上半年完成工业总产值168.47亿元，增长38.2%，其中规模以上工业总产值达140.11亿元，增长48.2%，增幅居福州各县 市 区首位 长乐总体规划布局 空港工业区规划建设 福州长乐空港工业集中区总体规划 区位优