150亩地块可研报告.doc

目 录 第一章 概 述 4 一、项目背景 4 二．项目概况 6 第二章 项目建设背景和必要性分析 9 一、项目背景 9 二、项目建设必要性 11 第三章 项目市场分析 14 一、项目发展战略环境分析 14 二、项目区域市场分析 21 第四章 项目建设条件、选址 25 一、区域自然条件 25 二、建筑材料来源及运输条件 29 三、项目选址及建设条件 29 第五章 工程进度安排 31 第六章 项目的规模和性质 32 第七章 工程设计和功能要求 33 一、工程设计 33 二、功能要求 34 第八章 消防、环保和劳动卫生 37 一、消防 37 二、环境保护 37 三、劳动卫生 38 第九章 节能、节水措施 39 一、节能措施 39 二、节水措施 41 第十章 项目组织管理 44 一、项目组织机构 44 二、项目监理 45 第十一章 投资估算与资金筹措 47 一、投资估算 47 二、资金筹措 49 第十二章 财务基础数据估算 50 一、概述 50 二、计算期估算 50 三、销售收入估算 50 四、销售税金及附加估算 51 五、开发投资估算 51 六、利润及利润分配估算 51 第十三章 财务效益分析 52 一、静态投资收益率分析 52 二、现金流量分析 52 第十四章 不确定性分析 53 一、敏感性分析 53 二、盈亏平衡分析(量-本-利分析)： 53 第十五章 风险因素及对策 56 一、风险因素 56 二、对策 60 第十六章 结论和建议 65 附件：1、中心商务区平面布置图 第一章 概 述 一、项目背景 1.项目名称:中心商务区项目 2.承办单位概况 *****公司的主要经营范围包括： 3.可行性研究报告编制依据 根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有： ③陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准； ④建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》； ⑤***市城市总体规划； ⑥开发商提供的其它有关资料。 4.项目提出的理由与过程 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市化步伐的加快，现有部分建筑严重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆迁改造，为了解决被拆迁人的居住问题，政府准备在*****中段条件较为成熟的****地块修建专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、收费减免等相关政策，具有社会保障性质。 二．项目概况 1.项目选址 项目选址于******** 2.建设规模与目标 ①占地面积：*****平方米（合******亩） ②总建筑面积：********平方米 其中：住宅建筑面积****平方米 商业及配套建筑面积******平方米 　　　幼儿园建筑面积*****平方米 办公建筑面积*******平方米 地下车库建筑面积******平方米 ③建筑密度：**% ④容积率：**** ⑤绿化率：****% ⑥建设内容：住宅及相应的会所和商业配套设施 A、小高层、高层住宅 高层住宅的总建筑面积约*******平方米。 B、商业及办公面积 商业****平方米，办公*****平米米，幼儿园*****平方米。共计*****平方米。 C、公共生活设施 总建筑面积约******平方米，包括地下室、车库。 D、物业管理 实行封闭式现代化物业管理。 ◆供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座 ◆通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； ◆电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； ◆邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； ◆周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻 ⑦计算期：***年，其中建设期：****年 3、投资与收益概况 该项目总投资****万元，预计销售收入*****万元（售价按住宅平均价格****元/㎡、商业销售平均价格******0元/㎡），扣除各项税费，预计实现净利润*******万元。 序号 指 标 指 标 值 1 全部投资利润率 ****% 2 全部投资利税率 ****% 3 资本金内部收益率 *****% 4 全部投资财务净现值（FNPV） *****万元(税后) 5 资本金财务净现值（FNPV） ******万元(税后) 第二章 项目建设背景和必要性分析 一、项目背景 1、****市城市建设背景 2、******市政府决定全面推进城乡一体化建设 2010年，是全面实施“十一五”计划的关键年，也是城乡建设规划系统继往开来，创新发展，实现跨越