2008年沈阳法库帝景华庭市场调研报告-40p.ppt

帝景华庭市场调研报告 广州泰盈置业房地产顾问有限公司 二OO八年四月三日 目录 土地拆迁的频率以及拆迁面积开始迅速增加； 市场呈良性健康发展，但发展速度较慢，土地放量开始增加，未来市场竞争激烈； 区域市场大盘的出现将开始主导整个市场，开发水平将会快速提升，区域焦点将会随着大盘的上市而开始转移； 市场目前的供应量为10万平方米，未来潜在供应量约为40万平方米； 外来发展商将凭借丰富的开发经验逐渐开始主导市场消费群体； （1）盛福佳园 本案位于客运站北侧，与长途客运站隔路相望，是区域市场内第一个拥有大型商业的项目。 （1）盛福佳园 3000平方米超市 产品素质普遍较低，品质感不强； 户型、规划设计、主题等方面的也相对缺乏创新。 实力型开发商，专业的营销团队逐步进入这个封闭的市场，数个大型开发商已经在区域获得土地并开始大盘开发。 市场供求稳定，居民收入不断增加，购买力进一步增强，但是对总价比较敏感。 产品同质化现象较为普遍，面积虽有所不同，户型格局相同，主力户型大为80-90平方米2-2-1房， 是市场的主流供应产品。 60-70平方米设计精巧的二房、90-100平方米经济型的小三房存在市场空白，是市场中可利用的机会点之一。 区域内毗邻重点高中、政府机构、中心商圈，对于低总价的小户型存在一定需求，50平米户型为市场的机会点之一。 区域市场内100平米以上的舒适性产品投放量较少，销售状况也一般。 规模： 29791 ㎡ 容积率： ≯1.7 建筑密度： ≯30% 限高： ≯21 现状： 仍有部分地面建筑尚未拆除 结论 土地放量快速增加，未来市场竞争激烈，故应尽早开发，避免潜在项目 对本案的威胁， 产品应以市场主流产品为主，弥补市场产品缺陷，以优补缺，利用产品差异化占领市场 为尽量规避市场不可预见因素的出现，应充分考虑到消费者的购房习惯，在建筑类型上应有所考虑， 在付款方式多做文章，例如按揭付款、首付分期，争取在有限的客户资源中吸纳更多准客户购买 THE END 小结: PART 1 法库区域综合情况 PART 2 法库房地产市场状况 PART 3 本案概况 PART 4 结论 1、地理位置 2、经济技术指标 3、经济测算 4、优劣势分析 （2）地理位置及周边环境 本案 西侧 南侧 东侧 北侧 （2）经济技术指标 （3）经济测算 以盛福佳园为代表的项目已经抢占市场先机，对市场具有一定的渗透性，对本案产品去化速度产生很大冲击。 土地放量的频率不断增加，新项目的开发将会带来潜在的冲击。 对 应 市 场 战 略 Threat（威胁） 房地产市场处于初级发展的起步阶段，未来市场发展空间相对较大。 本案位于县城南端，处于发展的中轴线，地块未来宏观环境，以及自身小环境的营造将带动区域的共同发展。 目前周边在售项目如天阔嘉园等项目为区域内中高档项目，对本案在以高品质形象推广，为市场认同本项目将带来很大机会。 地块存在落差，不便于园区规划。 地块形状不规则，利用率较低。 地块不临近交通主干道，召示性较差。 由于地块容积率较高，导致小高层的出现。根据沈阳二、三沿线客户对小高层有抗性，法库从未出现过小高层，增加不可预见性风险。 原有建筑距离红线较近，红线退缩较大，导致土地利用率下降。 地块紧邻老居住区，具有很好的居住氛围； 紧邻主要交通干道迎宾路，市政规划路经过本案，便于出行； 紧邻重点高中，众多政府机构办公司均在本案周边，人文价值较高。 Oportunty（机会） Weakness（劣势） Strenght(优势) 产品的户型面积，总价的控制,降低置业难度。 产品功能性划分科学合理化。 差异化的市场形象，高端的市场占位，抢夺市场竞争对手资源。 PART 1 法库区域综合情况 PART 2 法库房地产市场状况 PART 3 本案概况 PART 4 结论 * PART 1 法库区域综合情况 PART 2 法库房地产市场状况 PART 3 本案概况 PART 4 结论 PART 1 法库区域综合情况 PART 2 法库房地产市场状况 PART 3 本案概况 PART 4 结论 1、地理位置 2、县城概况 3、行政区划 4、经济发展 5、区域评价 （1）地理位置 县城距沈阳市90公里； （1）地理位置 沈阳市区 调兵山市 昌图县 康平县 彰武县 新民县 铁领市 法库县 1、县城区域范围狭小 县境南北约60公里，东西约80公里，区域总