2008天津中信保山西道市场调研报告-79P.ppt

竞品1——假日风景 竞品2——富力湾 竞品3——时代奥城 竞品4——中天·首府 竞品5——中海·御湖翰苑 其他案例——假日润园 其他案例——假日润园 其他案例——燕居花庭 其他案例——燕居花庭 其他案例——大地12城 其他案例——大地12城 其他案例——水语花城 其他案例——水语花城 相关案例——华亭国际 其他案例——华亭国际 其他案例——芒果郡 其他案例——芒果郡 其他案例——俊城·橡树原 其他案例——俊城·橡树原 客户分布图 上 游 客 户 下游客户 中游客户 由竞品分析可得客户分布图： 上游客户 — 水上奥体板块竞品客户； 中游客户 — 侯台、天拖南、南苑、华苑区域居民； 下游客户 — 西部新城板块竞品客户。 上游客户 客户分析 客户语录： 徐先生，约50岁，西青开发区上班，和太太一同看房。 “我有几个朋友都买的奥城，他们挺认这儿的”，“奥城房子是不错，但是有点儿贵，先前富裕的人都买这儿”，“住这儿挺有面子的”，“先买一套，到时不一定住过来，现在买房便宜”。 客户还原： 以改善型客户为主，也有20%的婚房客户，年龄集中于40-50岁，家庭经济实力殷实。以河西梅江、南开华苑、水上奥体片区客户为主，注重居住品质感和身份。 时代奥城 客户语录： 赵先生，35岁，华苑产业园上班，为父母选房。 “外环线内的洋房挺少的，一方面为了留一套可以升值，另一方面给父母住”，“老人住不惯高层，买这边还能离我们近一些”，“环境还是挺乱的，不如市里好，不过市里没有洋房” 。 客户还原： 基本属于产品导向型客户，年龄区间为40-50岁，以河西区、南开区华苑、海光寺、鞍山西道区域改善型客户为主，职业多为企业高管、公务员；首要考虑环内、产品、价格因素。 中天·首府 客户语录： 李女士，45岁，现居水上温泉公寓，私营业主，和先生同住，儿子在国外，购房目的投资。 “这边的发展还是不错的，就是社区临着铁路和高架桥，噪音影响比较大”，“房子行情不是很好，如果价格合适就买一套放着升值”，“特别想看看社区的园林和物业好不好，这点很重要” 客户还原： 基本为改善型需求客户，年龄区间30-50岁，以南开区华苑、水上片区、体北片区和河西区黑牛城道区域为主，客户对居住舒适度要求较高，置业经历丰富。 中海·御湖翰苑 上游客户小结： 年龄区间30-50岁，居住区域以南开区南部地区、华苑为主，有少量河西区黑牛城道区域、梅江区域的客户； 具备一定实力的经济基础，具有多次置业经历和经验，关注社区品质、居住舒适度、地段、身份等因素。 中游客户 客户分析 居民语录 刘先生，45岁，住碧轩园两室户型，两口人，大港某工程公司职工；“这边的政策支持不够，侯台开发得比华苑还早，但现在发展得远不如华苑”，“侯台是孤零零的一块地，以后保山道、楚雄道打通了，和市里的联系还多点儿”。 王女士，35岁，住侯台新村，三口之家，在华苑产业园从事软件工作；“我们在这儿住8年了，看着这边从荒地开发到现在，虽然没有华苑发展的快，也算不错了”，“会考虑在这边换一套环境好的，主要看性价比了……中北镇不去，不如这边方便”。 赵先生，40岁左右，住侯台花园两居室，在附近做小买卖；“侯台离市区不远，我觉着挺方便的”，“这边比外环线的房子强多了，交通也很方便”。 刘先生，50岁左右，居住于侯台新村，当地村民，“这边有不少人去中北镇买房，一是便宜，还是离得不远，也有亲戚在那边，……，然后把这边的房子出租出去”。 居民描摹 缘于居民生活背景不同，在区域发展认可度、购房观念上存在一定差异； 侯台原住民见证了华苑、侯台的发展过程，对侯台区域发展多表示过慢； 行政上项目地块属于中北镇侯台村，遂大多原住民不排斥中北镇西部新城； 外来人口和依赖片区生存的人群，对侯台发展多表示看好，且具有环内优越感。 侯台片区 中游客户 客户分析 居民语录 钟女士，56岁，天拖退休职工，和老伴同住，独单，儿子在华苑住；“这边房子确实老，住习惯就行了，……，有点儿钱的早搬走了”，“对华苑挺认可的，侯台不如这儿，那边环境太乱”。 董先生，30岁，理工大学教师，三口之家住两室；“这边离学校近，而且买菜购物挺方便”，”侯台只去过一次，典型的城乡结合部面貌”。 居民小结 天拖南、南苑居民区呈现老式传统居民区风貌，生活配套齐全但业态低下，居民整体收入水平很低； 天拖南、南苑的居民改善居住品质意向较弱，对侯台认可度低。 天拖南、南苑片区 居民语录 金先生，55岁，绮华里社区管理员；“侯台妇幼皆知，不过那边发展不怎么好”。 李小姐，29岁，住居华里，华苑产业产上班；“侯台听说过，没去过，离这边挺近的，一般去不着那边”，‘那边政策没有华苑好，几年前就说要发展，可一直没动静，不大看好那边”，“这边住着挺好的，不会考虑搬过去”。 曹先生，40岁，住久华里三室，三口之家；“