中原-2009年01-02月华北区（北京，天津，山东，河南，河北）市调报告--经典.pdfVIP

目录 北京区域市场 “十五条意见”促房市回暖，房价企稳 2009 春节京城二手楼市买卖客源上涨近 2 倍，成交价格平稳过渡 2009 年 1-2 月北京房地产市场双月资讯 2009 年京城房产政策面宽松，加快市场回暖步伐 天津区域市场 2008 年天津房地产市场分析 餐馆选址建议 拆迁置业专题分析 山东区域市场 2008 年济南住宅市场成交分析 2009 年 1 月份房地产市场广告分析 2009 年 1 月份济南市住宅市场分析 “十五条意见”促房市回暖，房价企稳 文/北京中原三级市场研究部 2009 年 1 月 23 日，北京市建委联合九大相关部委针对《国务院办公厅关于促进房地产 市场健康发展的若干意见》（国办发［2008 ］131 号），出台京建办［2009 ］43 号文，提出十 五条促进房地产市场持续稳定健康发展意见。 对此，我认为这“十五条意见”涉及房产市场各个环节，从保民生、引导消费、优化环 境角度入手，调整产业结构。目前已建立完善房产市场体系，低端房产由政府通过保障性住 房解决，中端房产通过政府调控发展，高端房产通过市场自行调节，自主发展。“十五条意 见”可谓是一剂猛药，力顶房市快速回暖。如果市场参与各方政策执行到位，市场会向着良 好方向发展，并且短期内政府不会出台刺激楼市政策。 深度优化二手交易环境，促市场回暖 1、宽松金融环境，利于个人购房 2007 年 12 月 5 日中央经济工作会议结束时宣布，2008 年货币政策从“稳健”转为“从 紧”， 主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资，2008 年 上调 6 次存款准备金率，但进入下半年，受到金融危机的影响，我国经济增速下滑，为了促 进国民经济发展，金融政策从“从紧”状态有所放宽。而在 2008 年 12 月 10 日闭幕的中央 经济工作会议上明确，09 年要实行积极财政政策和宽松的货币政策。09 年宽松金融环境为 个人购房创造良好条件。 1）2008 年 10 月 22 日财政部出台“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基 本生活”的十条保民生、促增长的措施。其中规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和 改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付 款比例调整为20% 。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27 个百分点。 2 ）“十五条意见”中对改善型住房进行重新定义。加大对改善型住房消费的信贷支持力 度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照 执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率 等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。 3 ）2008 年内自 9 月 15 日开始不到百日，央行五次降息，目前五年以上基准利率为5.94 ％，优惠利率按 0.7 倍计算为 4.16 ％，此时优惠利率已远低于2004 年 10 月 29 日加息前的 利率（5.04 ％）水平。 2、购房低税收环境，降低入市门槛 北京二手房市场自 2003 年开始逐渐活跃起来，主要得益于 2003 年出台一系列针对二手 房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由 3%下调到 1%等政策。之后二手 房市场一路交投活跃。进入 2005 年，为了加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的 调控力度，房产税收进入收紧阶段， 自2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的，销售时免征营业税；对 个人购买非普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。2006 年二手房价格、交易量双双攀升，为进一步抑制投机和投资 性购房需求，从２００６年６月１日起，对营业税征收时间由 2 年延长至 5 年。2006 年 8 月 1 日起计征个人所得税，2006 年 12 月 1 日起开征土地增值税。 但进入 2008 年，在金融危机重创下，北京二手房经历前所未有的低迷景象，成交量出 现八年来首降，同比下降 26.66 ％，房价自7 月开始出现