021案例名称：俊园4301房产销售.docVIP

案例名称：俊园4301房产销售 案例内容关键词：俊园、挞订 案例内容概要：俊园4301房的销售、退回和最终的滞销，前后为公司造成的损失接近600万元。在认购、按揭、首期款催收、及时挞定、市场把握等方面存在的不当处理则是造成如此巨额损失的主要原因。 撰写部门：财务部 撰写人：朱关云、李建章 审核人：刘荣先、徐洪舸 完成时间：2002年9月8日 案例描述 1998年8月7日，陈某某以上近千万元人民币的高价购买了俊园4301房产（面积507平米），在一年的时间内缴纳款355万元，在办理按揭过程中业主多次拒绝配合银行的有关工作，从而导致按揭一直没有完成，直至陈某某涉嫌两宗案件逃匿后该房产于2001年1月19日被两家法院查封，查封时间长达一年半之久。到2001年7月24日公司迫于法院的压力无奈将所收取的房款（法院所谓的“赃款”）悉数退回。截至目前，该房产依然没有售出，占用了公司543万元的资金。而按目前的市场情况是根本没有可能按原先18000元/平米的高价售出的。经估算，公司截止2002年8月份（距离陈某某签认购书4年时间）在该套房产的经济损失高达590万元（按因此减少的净利润口径）。 原因分析 认购书对办理按揭的期限约定太过宽松，从签认购书到办理按揭间隔一年之久； 因为业主不配合，按揭一直没有办理，直到最后业主消失； 首期款催收不够及时，对业主欠款持宽容态度； 未及时挞订另售； 对该项目未来市场价格判断把握不够； 解决过程 被迫将所收房款退给法院，房子转作库存另外设法出售。 经验、教训 认购书签订后要尽快签约 对大面积单位应重点关注、跟踪 在当时很多客户都看中该套房产的背景下没有及时挞定另售 减少了公司可观的机会收益 高额的欠款利息和资金占用利息损失 预防措施 收了钱也要尽快签合同、办按揭，以免夜长梦多；最好是尽早办理房产证，彻底解除公司的担保责任； 对大户型单位要密切跟踪，及时发现问题的征兆，及时处理； 严格按认购书、合同执行，该挞定的及时挞定； 逾期款往往是问题的征兆，要重视逾期款的管理，及时催收和清理。 附：损失计算过程 价格损失：按目前1万元/平米可以出售计算，损失高达507*0.8*94.95%*85%=327万元（少赚取的净利润）； 利息损失：首期款没有按时支付产生的欠款利息5.6万元；按揭受阻导致的按揭款利息559*5.3625%*3年=90万元；首期款退回法院至今的利息损失355*5.3625%*1年=19万元；考虑所得税后利息净损失合计为97万元； 机会收益损失：按原售价，该房产所赚取的利润有275万元，按公司近几年平均20%的资金回报率计算，每年的机会收益损失为55万元，假设按3年计算累计损失高达165万元。