英国伦敦码头区改造案例研究@都市综合体.pptVIP

英国伦敦码头区改造案例研究 伦敦码头区早期概况 码头区的衰落 再造码头区 开发模式及策略 住宅情况的改善 商业开发区的兴建 交通状况的改善 码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区域分割为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换成地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方 1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了20700个额外工作岗位 改造后的码头区 1998年底开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。区域内24000个新建住宅单位和8万个就业岗位最能说明公司的业绩，住宅不仅体现在数量上，而且呈现出多元化；就业人数比以前增加了3倍，企业数量增加了5倍 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于对宣传推广；8%用作于行政管理费用 码头区的过去与现在 启示 区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作 通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区 社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化 通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通； 租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆 吸引租户的策略 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 世联研究案例 2005.10.12 [关键字]： 都市综合体 [简介]： 伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。 伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心 20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港区业务有关的工作人员有10万多人 1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输 1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业 1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了 皇家码头区 1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商 ——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区 历程关键点 宏观经济得到恢复，各项工程继续开展 完善改造工程 1991-1998 加大了对社区基础设施的投入，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入 社区基础设施建设 1987-1990 通过对整体市场的准确判断，首期开发片区从道格斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场 规划、筹备、预热阶段 1981-1986 伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图 通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发 24,042 2,427 1997-98* 21,615 1,771 1996-97 19,844 1,159 1995-96 18,685 1,225 1994-95 17,460 748 1993-94 16,712 614 1992-93 16,098 870 1991-92 15,228 1,869 1990-91 13,359 1,962 1989-90 11,397 2,615 1988- 89 8,782 1,854 1987-88 6,928 2,698 1986-87 4,230 1,832 1985-86 2,398 901 1984-85 1,497 1,047 1983-84 450 450 1982-83 0 0 1981-82 累计完成量 年完成量 年 住宅完成量 1981/2 - 1997/8 1971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的20%状况极差 1981年LDDC开始分阶段对码头区进行改造，81-97年间累计完成了24042套住房 1981的年码头中心区 1996年的中心码头区 1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格