朱家角中信泰富营销提案.pptVIP

销售策略3.——零客户流失 D16地块07年度销售计划 蓄水期 内购期 高调入市 扩大影响炒热板块积蓄客户 资源联动 分众营销 VIP认筹解筹 5月-9月 9月1～7日 热销期 分次加推 9月8日～11月 清盘调整期 12月 分段放量 保持热销 控制推售节奏 根据项目和市场情况，伺机开盘 ——07年度销售执行阶段安排—— 关键定义：在相对时间段内，造势蓄水动作越完整，客户心理价位预期越高。当开盘价格低于预期时，就会产生“飓风效应”引发市场轰动 本案 快速激发认同 快速形成流量 板块庄家造势 坡地滚石效应 聚焦市场关注力 激发客户购买力 以贴近周边市场价格入市 策动资 源营销 形成板块和项目价值筑底 价值期待 在D16地块的营销中体现高性价比策略： 通过高举高打的板块造势、新镇综合体的产品形象加上产品综合品质提升和中信泰富品牌效应， 以“堆坡筑底”的方法来塑造项目高价值平台。 同时考虑到在竞争环境下，本案的开盘一定要轰轰烈烈，07年内销售一定要完成营销目标， 所以我们必须采用性价比策略，在与周边项目以及本区域其他项目形成鲜明价值错位的前提下， 采用贴近周边市场价格（同等产品条件）的开盘价格，降低客户门槛顺利进入市场， 通过项目筑底形成高性价比产品形象，迅速引发关注、刺激消费， 为后续的价格提升和价值超越奠定坚实基础。 强化性价比的开盘策略 2007.9.1 2007.10.03 2007.５ 蓄水期 内购期 第二批房源 2007.9.8 第一批房源 2007.11.18 第三批房源 推售数量 61套 积累意向客户 500组 VIP发卡：100组 内部客户：50组 现场售楼处 样板区开放 首次开盘强销 推售数量 60套 推售数量 60套 加推又售罄 制造良好口碑 内部客户 与市场客相结合 以广告 市场客为主 开盘即售罄 制造良好口碑 道路景观 建设完成 以广告 市场客为主 二次加推强销 三次加推强销 开盘方案1---主动开盘(现场售楼处,样板房,样板段及现场道路均按时建设完成) 2007.9.1 2007.10.03 2007.5 蓄水期 内购期 第二批房源 2007.9.8 第一批房源 2007.11.18 第三批房源 推售数量 61套 积累意向客户 500组 内部发卡 100组 以内部客户为主 内部认购 推售数量 60套 推售数量 60套 开盘售罄 良好口碑 以广告 市场户客为主 以广告 市场客为主 内部认购 一次售罄 市区售楼处 交付使用 首次开盘强销 二次加推强销 开盘方案2---被动开盘(现场售楼处,样板房,样板段及现场道路均未按时建设完成) 2007.7 1、蓄水模式—整合资源,全市覆盖，二三级联动 市区展示中心—市中心客户积累、易居会员疏理 易居臣信门店网络--全市布点客户积累、臣信客户资源 现场售楼中心—直接来访客户积累、导入客户的体验式服务 2、蓄水效果—事件营销，长线蓄水，未开先热 在事件营销的各类活动中，根据销售阶段及销售目标，推出不同形式的促销方案，吸引目标客户的关注，推动各销售点的蓄水和销售执行 ——客户蓄水模式—— 蓄水期（2007.5.21—2007.12.31）全程蓄水，集中引爆 1. 前期蓄水（2007.5月-8月） 5月：假日楼市和易居臣信门店同步开始推广蓄水 6月：易居臣信门店、市区品牌展示点、同步蓄水，初步形成联动 7月：市区品牌展示点制造营销事件，易居臣信门店客源和市区品牌展示点已积蓄的易居会员形成联动 2.场内蓄水(8月-9月8日) 现场售楼处、样板房开放，易居臣信门店、市区品牌展示点、市区接待中心同步发布开盘信息，引导客户至现场参观体验； 从蓄水客源中筛选目标客户，为开盘实现精准去化作好准备。 3.销售期蓄水（2007.9.8-12.31） 针对整盘规划的产品，市区品牌展示点、易居臣信门店、现场售楼处同步蓄水，边销边蓄,穿梭巴士以市区展示中心为起点，接送客户到售楼处参观； 根据阶段性推案，最大程度的去化剩余房源. 内部认购操作执行方案 ——首批房源的内部认购方案—— 认购方式： 1） 在领取预售证后采取卖卡形式收取一定金额的意向金 2） 持卡客户可在开盘当天享受总房价的折扣优惠 3） 力争首批推出的房源，内部认购客户消化100％。 认购优势： 1） 在内部客户确认充足的前提下，对外报价大幅拉高，为项目后期价格形成高位筑底。 2） 将最具性价比的产品给予内部客户，刺激内部客户的优先购买 3） 内部客户的快速去化为项目形成口碑营销素材，对于市场客户形成心理挤压。 ——内部认购客户资源导入—— 内购客户来源和筛选 中信泰富资源 易居臣信资源 易居会资源 市区百家门店 二三级联动 易居会资源 易居会资源 已购房客户资源 中信泰富会资源 上海中信泰富已购客户：