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REAL ESTATE INVESTMENT 房地产投资 进一步完善我国住房制度的政策建议 要从功能定位、法律法规、供给机制、政府职责、政策体系、管理机制几个方 面着手，建立符合我国国情、既注重效率又兼顾公平、市场化和基本保障并重的 住房制度 文/张路鹏 近年来，我国部分城市住房价格 进城镇住房制度改革，主要方向是市 房分配货币化。《关于促进房地产市场 过快上涨，中低收入家庭面临日益严 场化，但在1998年之前，福利分房仍是 持续健康发展的通知》（国发[2003]18 峻的住房困难。有效解决住房困难，保 住房分配的主要形式。 号）进一步明确了房地产业是国民经 障居民享有宜居住房，促进房地产市 1980年，邓小平同志提出了 “出售 济的支柱产业，提出逐步实现多数家 场健康发展，是 “十二五”时期经济社 公房，调整租金，提倡个人建房买房” 庭购买或承租普通商品住房。此后 会发展的一项重要任务。 的住房制度改革总体设想，肯定了住房 的政策基本朝着市场化方向推进，相 的商品属性，明确了住房制度改革的总 关体制机制也随之建立起来。比如， 一、我国住房制度的发展历程 目标是实行住房商品化，拉开了房改序 “十一五”规划提出，“调整住房供应 新中国成立以来，我国住房制度 幕。此后，相关政策得到进一步细化、 结构，重点发展普通商品住房和经济 经历了福利分房、住房制度改革探索、 充实和完善，房地产业的功能和定位逐 适用住房”。2006年，国办发[2006]37号 住房市场化3个阶段。 步明确。特别是 《关于深化城镇住房制 文进一步明确，“‘十一五’时期要重点 （一）福利分房阶段（ 度改革的决定》（国发[1994]43号）提出 发展普通商品住房”。 1949 — 1978年） “建立以中低收入家庭为对象、具有 在这个过程中，低收入家庭住房 新中国成立后到改革开放前，我 社会保障性质的经济适用住房供应体 困难问题日益凸显。为解决这一问题， 国实行低房租实物福利分配住房制 系和以高收入家庭为对象的商品房供 国家陆续出台了相关政策措施，着力保 度，即公房低租金制度。 应体系”，首次把建立分层次、市场和 障居民基本居住需要，一定程度上缓 在这个制度下，住房不再具有商 保障相结合的住房供应体系作为房改 解了低收入家庭的住房困难。1998年， 品的属性和价值，成为一种社会福利 的重要目标。同时，进行了全价 （补贴） 提出最低收入家庭租赁由政府或单位 产品，由国家统一规划、建设和分配， 售房、提租补贴、土地使用权出让等试 提供廉租住房 （国发[1998]23号）。2007 90%以上的城镇住房依靠中央或地方 点。这一阶段，人们对住房商品属性的 年，提出加快建立健全以廉租住房制 财政投资建设。这既加重了各级财政 认识不断提高，房地产业发展较快，为 度为重点、多渠道解决城市低收入家 的负担，也导致居民住房长期维持在 全面推进房改奠定了基础。 庭住房困难的政策体系 （国发[2007]24 较低水平。1954—1978年，我国城镇居 （三）住房市场化阶段（ 年 号），并制定了《廉租住房保障办法》。 1998 民住房水平不升反降，人均居住面积 以后） 2008年，提出加大保障性住房建设力 由5.