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都江堰项目整体定位及物业发展建议 2012-8-18 项目审视 本项目属都江堰市区、位置相对较好、占据区位与交通优势资源的项目。 项目属性： 区域属性： 都江堰市区 都江堰市区，周边配套较成熟 城市综合区域 该片区现以工业生产为其主要功能，但周边已有较多成熟居民社区，且相当多工厂处于外迁阶段 交通优势 彩虹大道、双拥大道、天府大道等城市主干道环绕片区，区域有成青快铁都江堰站。 中等规模 占地48亩 优势资源 近邻走马河、江安河，距成青快铁都江堰站近 项目地块基本情况 地块数据： 占地面积：48亩 容积率：2-3 建筑密度：小于30% 绿化率：大于30% 限高：80米 项目地块四至 项目地块位于彩虹大道南段 北 东 南 西 * 项目面临的三大机会 都江堰提出建设国际旅游城市的发展目标，城市发展规划将带动房地产业发展。 机会 1 机会 2 随着都江堰旅游产业的不断提升，有力推进了全市商贸、服务业的发展，进而将吸纳大量从业人口进入城市 。 机会 3 都江堰独一无二的优越生态人居环境，任然对外地人士置业安家有着难以抗拒的吸引力。 项目面临的三大挑战 房地产调控带来的市场平淡期仍在延续，购房者存在观望倾向。 挑战 1 与临近项目相比，本项目地块缺乏自然资源支撑，在景观配套方面处于相对弱势。 地块项目所在区域较缺乏人气，周边商业气氛薄弱，区域存在的药厂、塑料厂等对购房者有心理上的不利影响。 挑战 2 挑战 3 项目定位思考的关键点 面对不利的政策环境、平淡的市场，如何规划出符合市场发展趋势与购房者消费意愿的楼盘？ 关键 1 如何发掘区域的环境、交通、配套、等优质资源，形成高溢价？ 如何以差异化摆脱激烈竞争影响，实现突破片区的价格瓶颈？ 关键 2 关键 3 项目定位方向 周边竞争项目审视 都江堰高铁站 青城半岛 御景豪庭 兰卡威 滨江丽景 周边竞争项目审视 规模较大，有五星级酒店题材支撑.。大户型较多，现售高层与周边多层、小高层比较无明显竞争优势。 总建面500000㎡，酒店23000㎡ 在售 102—124㎡ 4500 海派建筑 高层+多层+联排+酒店 300亩 上海张江高科 御景豪庭 开发较早，已形成知名度及人气。建筑外立面设计较差，品质感偏弱。 在售最后一期约70000㎡ 销售最后 一期 77—140㎡ 4500 东南亚风情 高层+小高层+多层 132 亩 成都皇朝置业 兰卡威 拥有两河环抱及滨河公园的环境优势，独立商业体及沿河商街。建筑密度较大，内景观不足。 总建面106680㎡，商业25000㎡ 在售 70—240㎡ 小高层4200、多层5200 ARTDECO 小高层+多层+商业楼 80亩 成都隆旺 青城半岛 沿河景观线较长，建筑品质感较强，知名物业公司管理。作为墅级洋房，建筑密度较大。 总建面101844.5㎡，商业7441.6㎡ 预定于2012年9月底开盘 101—183㎡ 价格待定 意式托斯卡纳 小高层+多层+商业楼 70亩 四川华炜投资 滨江丽景 项目 点评 综合 指标 销售 情况 户型面积 价格 元/㎡ 风格 业态 体量 开发商 楼盘名称 竞争项目带来的定位思考 周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从这些方面进行超越较为不易。 1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘 滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。 2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持 从周边竞争项目提供的户型情况看，已经基本覆盖了市场各种需求。本项目未来在户型设计上需更下功夫。 3、周边项目户型配置覆盖率广， 70—240㎡区间涵盖了客户需求 本项目地块战略定位指向 研判方向1 本区域快铁客运站的设立，带来了大量往来的人群。围绕客运站的发展，新的城市组团也将逐步呈现。 公寓 商场、超市 酒店、 写字楼 城市综合体 瞄准区域空白点，同时围绕城市发展新趋势，呼应快铁客运站带来的人流及城市发展、交通出行方式的变化。 中小规模 面向中端群体 中小规模 面向旅游、办公等公私群体 中小规模 辐射周边各类群体 本项目地块战略定位指向 竞争对手建筑、产品等覆盖了市场的各个层级，但定位均偏向中档，单一指向使得客源竞争越加激烈。 高端豪宅 中端住宅 青年置业 中小规模 面向高端群体 中大规模 多数人进入 小型规模 突出指向人群进入 若项目定位进入中端住