汉商人信项目市场定位报告.ppt

面对已存在的机会点和优势 ，本案商业业态如何规划，来实现商业操作的成功？ 1、本案商业经营功能的定位 2、本案商业业态的选择 3、本案商业业种的选择 4、本案商业业态的规划 5、本案商业经营方式的定位 6、本案商业招商策略定位 购物 餐饮 娱乐 旅游 休闲 办公 酒店 居住 商业经营功能定位 集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型购物中心。 类 别 商品结构 本案 大型综合 超市 大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购全。 已有规划 仓储商店 以销售大众化衣、食、日用品为主，实行低价格、批量销售。 1、多建在城乡结合部，同时要求大面积停车场，不可发展 本案条件不符 专业店 √ 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富。 1、本案各楼层可进行灵活切割； 2、资深的专业销售/服务可吸引定向消费人群； 本案可适当发展此类业态 针对项目可租售部分商业各业态可行性分析 类 别 商品结构 本案 大型专业 市场 以销售某一大类或几大类商品为主，品种齐全 1、需要一定体量的商业； 2、能带动的人流量有限； 本案不可适当开发 百货商店 综合性、门类齐全、以销售服装、化妆品、礼品、家庭用品为主。 本案已有汉商入驻 购物中心 √√√ 提供一站式的购物服务， 由百货店或大型综合超市作为核心店、专卖店等零售业和餐饮娱乐设施构成。 1、区域内现有购物中心定位重复，专门针对特定人群的购物场所比较缺乏； 2、本项目规模可满足开发此类业态 本案符合开发条件 类 别 商品结构 本案 商业街 √ 由某一个旗舰店或某一类业态带动人气，多种业态共生发展。 1、区域内尚未出现商业街等商业形态，而市场对此种业态又具有较大的需求 2、本项目商业地形及规划不具备发展商业街的潜质。 本案符合限制开发 SHOPPING MALL 一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱 乐和观光旅游为一体的超大规模消费场所。 1、SHOPPING MALL体量要求在10万方以上 本案不符合开发条件 本案打造“一站式购物中心”市场可行性较高 结论 业种构成 类别 本案发展分析 本案可行性分析 购 物 类 服装化妆品类 租金承受能力强、关联性业种丰富、购买人群基数大、集客能力强 ★★★★★ 日用百货类 租金承受能力弱、消费人群基数小，环境差，需要大体量低租金场地做展柜和仓库 ☆☆☆☆☆ 食品类 生活必须品，租金承受能力弱 ☆☆☆☆☆ 家居类 本案地段核心，该类业态租金较低，不利于价值最大 ☆☆☆☆☆ 商业各种业种甄别 业种构成 类别 本案发展分析 本案可行性分析 购 物 类 文体类 本案周边此类物业较多，不建议发展 ☆☆☆☆☆ 交通工具类 规模效应要求较高，本项目单独设置不适宜 ☆☆☆☆☆ 数码类 本案周边空白，能带来一定人流，可选择设置 ★☆☆☆☆ 业种构成 类别 基本构成 本案发展分析 本案可行性分析 餐饮类 中式餐厅 快餐厅 项目周边人流量大，快餐需求较大 ★★★★☆ 普通大众厅 高级餐厅 本项目所处区域高档餐厅缺乏，但周边消费群体收入较高，此类需求比较旺盛 ★★★★☆ 外国风味餐厅 日式、泰式 法式、美式 除必胜客外，基本无此类餐厅，存在较大的市场需求 ★★★☆☆ 酒吧 动吧 区域市场极度空白，市场需求不能满足 ★★★★☆ 静吧 本项目为综合型项目，适宜发展 ★★★☆☆ 咖啡厅 茶艺馆 咖啡馆 本案处于商业商务区，可适当发展 ★★☆☆☆ 业种构成 类别 本案发展分析 本案可行性分析 休闲 娱乐类 康体休闲类 需求场地相对较大，本项目规模相对有限，不建议发展。 ☆☆☆☆☆ 保健休闲类 区域存在市场空白，且有消费需求 ★★★★☆ 娱乐类 区域市场空白，客户群被迫就远消费。 ★★★★☆ 业种甄选结论 购物类 服装、饰品 餐饮类 中餐、外国风味餐厅、酒吧（动静结合）、咖啡厅 休闲娱乐类 KTV、电玩等 业态规划 楼栋 楼层 建议规划业态 A、B、C栋 1、2F 酒吧 D、E 、F 1F 国际精品店 D、E 2F 时尚精品购物、游戏电玩 D、E 3F 美食、KTV等 商户搭配 商户级别 类别 目标品牌 经营方式 区域 主力店 美食城 新加坡美食城 纯租 D、E座3楼 KTV 米乐星、好乐迪 纯租 D、E座3楼 次主力店 人气店 电玩 汤姆熊、神采飞扬 售后委托经营 D座2楼 酒吧 阿伦故事 售后委托经营 ABC座1-2楼 形象店 专卖店 耐克、白领丽人、佐丹奴 售后委托经营 F座1楼及D、E座1楼部分 其他 专业店 售后委托经营 D、E座1楼部分 时尚精品店 自营 D、E座2楼 一楼业态分布图 二楼业态分布图 三楼业态分布图 商业景观体验点规划 以喷泉景观点作为一个城市景观来吸引人流