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1.1.1.1 整体规划（密度、园林绿化、车位配置、外观风格) 1.1.1.2 小区配套 要素：幼儿园、学校、医疗、银行及邮局、运动场所、餐饮、购物、主题广场 层次分析法为各项要素确定权重，对各项要素打分。 1.1.1.3 楼型、户型 例：同一类项目户型分布表 1.1.1.4 装修标准（外立面、公共部分、） 内容 楼盘基本资料（列表说明，要简单）； 产品特色说明； 销售及推广策略； ---- 入市时间 ---- 入市价格，现售价格 ---- 入市推售单位种类，现售单位种类 ---- 宣传推广包装特色，每期主诉求点的转变 ---- 参加展会数量 ---- 宣传活动情况（例客户联谊会、新闻发布会、封顶仪式等） ---- 每期报纸广告投入费用及频率的统计（由第一次广告至最新情况） ---- 针对客户群特征 点评 ---- 点评楼盘是否有竞争力，有没有抓紧市场的空白点，最吸引客户的是什么？导致销售不佳的原因是什么？ S.W.O.T.矩阵 下表的‘优势’及‘劣势’是以项目自身，发展商/开发商背景及周边情况作出例点分析，‘机会’及‘威胁’的分析是以片区及宏观的角度考虑。 例： 1．物业优及劣势分析 2．机会点及威胁分析 （将SWOT的内容分别详细说明及解释） 3．劣势及威胁的弥补方案 ‘S+W’----用自身的优势弥补劣势 ‘O+P’----用存在的机会解决威胁的问题 4．分析总结 通过SWOT的分析，总结出项目最大的优点，此部分将会引导定位的方向。 项目定位 1．市场定位 （这部分主要是结合调研及SWOT结果而定，市场定位概括了项目的档次及个性/主卖点） 1）市场最终定位 例：嘉铭园→亚运村60万平方米板式小高层绿色生态大型社区 上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅社区 东海花园→全国首个3A级高档豪宅小区 2）市场定位的支撑点 ----列出以上定位的原因，支撑点及对定位的各部分作出解释 2．客群定位 ----针对那种类型客户，主/次客户群的比例； ----其年龄段、职业、家庭状况、学历、收入、置业次数、置业目的等。 1）客户需求特征 ----客户对物业的需求是什么？ ----从物业管理，户型，面积，配套功能，承受金额，装修状况，交通，环境及购买心态等作出详细解释 2）客户群不认购原因 ----针对建议的客户群，那些因素会肯定造成他们不认购的原因 ----定位 例：小关项目→ 讲求快节奏、高效率，生活或工作快速往来于亚奥、中关村、CBD的公司或人群 上海世茂滨江花园→针对全国及海外的顶尖投资客户及与上海有工作关系的高档客户群 3．产品定位 ----定位，说明该社区要建筑什么样的楼。(板楼，塔楼，全小户型公寓，酒店式公寓) 例： 小关项目→集合写字楼、商务公寓、及居住型公寓的综合物业 上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅，配6个世界风情园林的社区 4．价格定位 ---- 针对上述建议的定位，建议整个项目/各期开售部分的均价，并作出说明，分析其最终大约的总价及月供款，是否符合客户群的经济能力 ---- 建议开盘均价及原因 ---- 估计价格的调整情况 5．形象定位 项目以什么形象面向市场，此部分的定位将会主导宣传推广的方式及主题。 形象包装定位 例如：大都会魅力、国际性标准/级别、罕有性 小关项目→享受时间与空间的完美组合 拥有工作与生活双重乐趣的商务投资型社区 奥林匹克花园→运动就在家门口 深圳中海棕榈园→日子缓缓，阳光散散 上地→我的生活，我的阳光，我的巴里岛 形象定位支撑点 项目规划设计建议 1．规划及园林建议 1）整体规划建筑 ----小区入口位置 ----会所位置 ----行车路线及人行路线 2）园林设计建议 ----雕塑 ----步行道 ----绿化风格 2．建筑风格 1）建筑外观的风格建议 2）单元入口设计风格建议及用料建议 3）建筑细部建议