北京西三环国际财经中心策划报告.pptVIP

一层商业规划 二层商业规划 F2 经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧 特色店 银行 特色店 特色店 特 色 店 二层商业规划 三、四层商业规划 F3、 F4 　 经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所 三、四层商业规划 五、项目租金收益预测 项目基础数据确定 项目年租金预测 项目租金流量表 项目基础数据确定 根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各楼层租金如下： 楼层 面积 （平米） 楼层平均租金 （元/天/平米） 负一层 8299.40 3 一层 7359.64 9 二层 2708.70 5 三层 6539.21 4 四层 6539.21 3 注：1、此租金为目前市场状况下保守估计，真实租金视商户品质、租期、承租面积而定。 2、此租金为楼层平均租金，以建筑面积为标准，不含物业管理费。 项目年租金预测 楼层 面积 （平米） 租金 （元/天/平米） 年租金（万元） 负一层 8299.40 3.00 908.78 一层 7359.64 9.00 2417.64 二层 2708.70 5.00 494.34 三层 6539.21 4.00 954.72 四层 6539.21 3.00 716.04 合计 31446.16 ----　 5491.53 租金流量表 楼层 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年 B1 909 909 909 954 954 954 1002 1002 1002 1052 1052 1052 F1 2418 2418 2418 2539 2539 2539 2665 2665 2665 2799 2799 2799 F2 494 494 494 519 519 519 545 545 545 572 572 572 F3 955 955 955 1002 1002 1002 1053 1053 1053 1105 1105 1105 F4 716 716 716 752 752 752 789 789 789 829 829 829 合计 5492 5492 5492 5766 5766 5766 6054 6054 6054 6357 6357 6357 注：租金每三年递增一次，平均递增率为５％（此为保守计算） 六、项目商业运营建议 商业运营的重要性 商业运营建议 商业运营的重要性 运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。 现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。 不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 项目运营建议 开业前（当前~08年8月）： 本阶段商业管理工作处于准备阶段，该期间主要协助招商团队的工作； 商业管理团队与招商团队共同按照甲方对不同业态租户的要求开展工作。 开业后（08年8月以后）： 商业管理团队接收招商团队转交的租户，并开始经营期间的管理工作； 将租户的需求以及商业区域环境的需求转达给物业公司，并代理甲方对物业公司的工作给予监督和促进。 统一商业运营的必要性 保障项目业态规划 统一运营管理可以保证项目店铺保持统一业态规划布局，避免各产权人自行招租引起项目各功能区业态杂乱，内部布局无序； 保障项目整体定位档次 统一运营管理保障项目整体定位档次不下降，从日常经营、商户管理、商场的品牌传播营销等方面保障项目定位、品质不降低，保证了全体产权人共同的经济利益； 保障项目入住商家品质 统一运营管理保障入住商家品质，避免商场内各产权人自行招租引起价格竞争或价格参差不齐，或商业业态不合理从而损害产权人自身利益 。 Thanks北京天翼博翔房地产顾问有限公司* * 增加卫星地图，标注区域其他商业项目，例举商业项目名称，计算总体商业供应 * 增加项目远景照片 * 增加相关业态图片以及位置指示说明 * 确定租金标准，预测租金收益。增加单个店铺租金链接（表格） * 确定租金标准，预测租金收益。增加单个店铺租金链接（表格） * 确定租金标准，预测租金收益。增加单个店铺租金链接（表格） 主要业态分析 餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大； 西餐厅主要集中在写字楼中作为商务配套服务； 快餐集中在社区以及写字楼裙房。 区域市场商业业态分析 茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为临街铺面，此类业态可承受租金较高，存在进入写字楼的可