《房地产估价》（李晓东）.ppt

/tvdesign 高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》李晓东 江培忠 主编 武汉理工大学出版社 2010年1月 第一章：房地产相关经济知识联接 【学习目标】了解马克思主义供求理论、西方经济学供求理论、信贷与货币理论、房地产价格影响因素，理解商品、价值、使用价值、劳动价值论、供给、需求、均衡、弹性；掌握房地产概念、特性、房地产种类房地产价格构成及制定 第二章 房地产估价概述 第四章 成本估价法 一、平均增减量法 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下： Vi＝P0＋d×i ? 式中：?Vi —— 第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值； ?????????? i ——时期序数，i＝1，2，…，n； ?????????? P0 —— 基期房地产价格的实际值； ?????????? d —— 逐期增减量的平均数； ?????????? Pi ——第i期房地产价格的实际值。 ? 【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005—2009 年的价格及其逐年上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。 ??? 表7-1 某类房地产2005—2009年的价格(元／㎡)?? 9150 340 9150 2009 8815 350 8810 2008 8480 330 8460 2007 8145 320 8130 2006 7810 2005 房地产价格的趋势值 逐年上涨额 房地产价格的实际值 年份 【解】从表7-1中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。 ?? ?该类房地产价格逐年上涨额的平均数为： 据此预测该宗房地产2010年的价格为： ??? V5＝7810＋335×5 ???? ? ＝9485(元／㎡) ??? 预测该宗房地产2011年的价格，则为： ??? V6＝7810＋335×6 ?????? ＝9820(元／㎡) ???对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。 表7-2 0.6 0.5 0.4 340 2009 0.2 0.2 0.3 350 2008 0.1 0.2 0.2 330 2007 0.1 0.1 0.1 320 2006 第三种权数 第二种权数 第一种权数 逐年上涨额 年份 例7-1 如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权平均数为： ??? d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5 ＝338(元／㎡) ??? 用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为： ??? V5＝7810＋338×5 ＝9500(元／㎡) 二、平均发展速度法 ? 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： 式中?? t —— 平均发展速度。 【案例7-2】??需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005~2009 年的价格及其逐年上涨速度如表7-3中第2列和第3列所示。 ????? 表7-3 某类房地产2005~2009年的价格(元／㎡)??? 12796 119.8 13000 2009 10844 117.9 10850 2008 9190 118.7 9200 2007 7788 117.4 7750 2006 6600 2005 房地产价格的趋势值 逐年上涨速度（%） 房地产价格的实际值 年份 【解】从表7-3中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。 ??? 该类房地产价格的平均发展速度为： 即平均每年上涨118% ，据此预测该宗房地产2010年的价格为： ???? V5＝6600×1.185 ＝l5099(元／㎡) ?预测该宗房地产2011年的价格为： ???? V6＝6600×1.186 ＝17817(元／㎡) 三、移动平均法 移动平均法是根据