《房地产开发实务》（李晓东）.ppt

第一节 物业管理 一、自管物业 二、委托物业管理 三、成立业委会 三、成立业委会 （一）业主委员会委员应当符合下列条件 （二）业主委员会的职责 （三）业主委员会的运作 第二节 房产证办理 一、面积委托测量 二、办证费用与程序 三、二手房过户 面积委托测量 一般来说，进行面积委托测量的程序： （1）获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。 （2）测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。 二、办证费用与程序 1、办理房产证主要涉及的费用主要有：（1）登记费（2）交易手续费（3）契税 登记费和交易手续费是在办理房产证时交纳给房管局。契税是交纳给财政部门。 2、办理房产证的程序 二手房进行过户时应注意的内容 1、买卖双方建立信息沟通渠道 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 4、立契。 5、缴纳税费。 6、办理产权转移过户手续。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 第三节 工程保修维修 一、工程保修 1、工程保修期 2、工程损害赔偿的规定 二、工程维修 (一)维修施工管理的主要任务 (二)维修施工管理的基本内容 （三）维修工程的竣工验收管理 三、公共维修基金 （一）公共维修基金概念 二）公共维修基金使用情况 （ （三）公共维修基金办理方法 一、工程保修 1、工程保修期 2、工程损害赔偿的规定 二、工程维修 (一)维修施工管理的主要任务 (二)维修施工管理的基本内容 （三）维修工程的竣工验收管理 三、公共维修基金 （一）公共维修基金概念 （二）公共维修基金使用情况 （三）公共维修基金办理方法 1、工程完工后，施工单位向房地产开发企业提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。?2、?开发企业收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。 3、开发企业应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 4、开发企业组织工程竣工验收。 第三节：工程移交 一、施工单位移交 1．办理工程移交的工作内容 ?2．撤出施工现场的计划安排 二、向物业管理公司移交 为了做好移交工作，物业企业应做好以下工作： 1、接管验收的准备工作 2、资料的接管验收。开发企业委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 3、接管验收标准和验收方法 4、物业本体硬件设施的具体验收标准? 5、公共配套设施接管验收标准? 6、机电设备的接管验收 7、接管验收遗留问题的处理 四、入伙 （一）购房者收到交房通知单后的办理入伙手续的步骤 （二）验房的内容 （三）商品房交付中的注意事项?　 （四）商品房交付中的法律问题? 三、商品房交付中的注意事项 1.购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。 2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。 3.购房者不能以开发企业逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。 4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。 四、商品房交付中的法律问题? 1.商品房“交付使用”。 2.商品房逾期交付的责任?　 3.商品房交付不当的责任? 第四节：工程档案 一、质量保修书 二、合格证与产品说明书 三、工程资料与入档 一、质量保修书 （一）房屋建筑工程质量保修范围和期限 （二）保修主体 （三）保修的内容 (四) 保修责任 （五）保修费用的承担 二、合格证与产品说明书 （一）住宅质量保证书 （二）住宅使用说明书 （三）关于保修期限的注意事项 三、工程资料与入档 （一）编制竣工档案 1．技术资料的内容 （1）前期工作资料 （2）土建资料 （3）安装方面的资料 2．绘制竣工图 （二）工程档案移交 1、建设工程档案的编报依据 2、建设工程档案的编报责任 3、建设工程档案的编报程序 4、建设工程档案的编报范围 第一节 财务分析 一、看懂会计报表 （一）资产负债表 （二）利润表 （三）现金流量表 二、看懂统计报表 三、分析财务数据 一、看懂会计报表 （