《物业管理概论》（章月萍）.ppt

第一章 物业管理概述 【学习目标】通过本章学习，要求了解物业的性质和物业管理的类型、特点、原则、作用，理解物业与房地产、不动产的关系，掌握物业和物业管理的概念、掌握物业管理的基本环节和基本内容等基础知识。 第一节 物业 一、物业及其种类 （一）什么是物业 广义的物业：指财产、资产、拥有物、房地产等。 狭义的物业（现实中所称）：是香港地区人们对单元性房地产的称呼。 从物业管理的角度来讲，所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业是建筑物与建筑地块的统一，房产与地产的统一。 一个完整的物业应该包括以下几个部分： 1．已建成投入使用或已经可以投入使用的各类房屋建筑物本体 2．与建筑物相配套的设备与设施 3．相关场地 要完整地把握物业的概念，需要注意以下两点： 第一、物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。 第二、物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是建筑物的共同部位、共用设施设备、建筑物规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。 （二）物业的分类 根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的不同使用功能，将其分成以下5类。 1．居住物业 2．办公物业 3．商业物业 4．工业物业 5．其他用途的物业 二、物业与房地产、不动产的关系 （一）联系 物业、房地产、不动产在实物形态上紧密相连，具有共同特征，都具有实物形态和资产形态。 （二）区别 1．概念的外延不同 2．称谓领域不同 3．适用范围不同 三、物业的性质 （一）物业的物理性质（自然属性） 1．物业的二元性 2．物业的有限性 3．物业的差异性和多样性 4．物业的固定性 5．物业的永久性和长期性 6．物业的配套性与系统性 （二）物业的经济性质（社会属性） 1．物业的权属性 2．物业的垄断性 3．物业的商品性 4．物业的效用性 5．物业的保值、增值性 6．绑定性 第二节 物业管理 一、物业管理及其特点 （一）物业管理的概念 根据《物业管理条例》第二条规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 要正确理解物业管理这个概念，必须把握以下几点： 1．物业管理是一种经营型的管理方式 2．物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理。 3．物业管理是一种专业化、综合性的管理 4．物业管理是按合同或契约进行的法制化、规范化管理，而不是行政化管理 5．物业管理具有服务性 （二）物业管理的特点 1．社会化 2．专业化 3．企业化 4．经营型 5．建设与管理相结合人。 二、物业管理的类型 （一）物业的类型 我国的物业按照产权的归属可以划分为三种类型： 1．国有物业 2．集体企业自有物业 3．商品化物业 三、物业管理与传统房地产管理的关系 （一）物业管理与传统房地产管理的联系 1．从管理对象上看 2．物业管理是从传统的房地产管理中独立出来并加以发展的 （二）物业管理与传统房地产管理的区别 1．管理主体和体制不同 2．管理内容不同 3．管理机制不同 4．管理手段不同 5．所管房屋的产权结构不同 6．管理单位与住户的关系不同 四、物业管理的原则 （一）有偿服务原则 （二）业主主导原则 （三）统一管理的原则 （四）公平竞争、优胜劣汰原则 （五）服务第一的原则 （六）建管结合的原则 （七）权责对应原则 （八）专业服务的原则 （九）合理收费原则 （十）依法行事的原则 五、物业管理的作用 （一）实行物业管理能创造优美的环境 （二）实行物业管理可以方便居民的生活 （三）实行物业管理能延长物业的使用寿命 （四）实行物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端 （五）实行物业管理能克服“重建轻管”的思想 （六）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会 （七）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平 （八）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展 第三节 物业管理的基本环节和基本内容 一、物业管理的基本环节 （一）前期策划阶段 这一阶段的工作包括： 1．物业管理的前期介入 2．制订物业管理方案 3．选聘或组建物业服务企业 （二）前期准备阶段 物业管理的前期准备工作包括： 1．设置物业服务企业的内部机构与拟定人员编制 2．选聘和培训物业管理人员 3．制定规章制度 4．代理物业租售 （三）启动阶段 物业管理的全面正式启动： 1．物业的接管验收 2．用户入住 3．产权备案和档案资料的建立 4．首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 二、物业管理的基本内容 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为常规性的公共服务、针对性的专项服