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深圳南山区商业分析报告 目 录 序 一、南山概况 二、区域商业历史概况 三、区域商业状况分析 1、南山区商业现状总述 2、区域繁华道路商业状况 3、区域次级商圈对比状况 4、区域商铺调研有关数据统计分析 四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费习惯状况分析 A、此报告为南山区商业分析。 B、报告数据来源于对商场的实地调研。 C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。 D、部分资料来源于《房地产年鉴》。 南山区概况： 1、行政概况： 南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。 2、地理概况： 南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。 3、政策规划： 南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针。随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅游基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人才优势更为突出。藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人才的培养基地，高水平的科研开发基地，高素质人群的聚居地。 4、发展潜力： 南山区作为深圳高科技区域，拥有３００万平方米的高尚社区，现有人口约１００万。在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上。而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士。 政府的规划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，经济概况 2002年，南山区国内生产总值达到482.7亿元，年均递增20.7%，人均8.38万元，居深圳市前列。优势产业迅速掘起，南山已成为全市重要的高新技术产业基地、旅游基地和特区西部物流中心。高新技术产品产值占全市的41%接待旅游人数占全市的42%西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45%和75%人年均拥有可支配收入达２．４万元，消费能力强，1996年至2003年，南山商业发展每年增长速度超过23%，2004年社会商品零售总额将超过100亿元；市场物质丰富，市场繁荣，商品房交易量增大，出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平，商业贸易兴旺。 白领 惠尔佳超市 1000 1F：日常百货 160元/㎡ 低档 周围租住房内居民 一本电器 10000 1F：手机、小家电、橱具、小五金 2F：空调、冰箱、冷柜 3F：家庭影院、影音制品 160元/㎡ 中档 周边白领及本地居民 美之都 800 1F：服装、皮鞋、箱包 180元/㎡ 中低 周边年轻白领人群，特别是女性 沃尔玛社区店 8000 1F：食品、果蔬、冷冻食品 2F：日常生活用品、家电、奶制品 扣点16—26% 中档 附近上班的白领、周围居民，因靠近深南大道过往客流较大 漂亮妈妈母婴商场 4000 1F：母婴用品、食品超市、床上用品 2F：妈妈及婴幼儿的知名品牌、服装 3F：玩具、鞋类、皮具、文具、音像 1F：200元/㎡ 2F：168元/㎡ 3F：110元/㎡ 中偏高 专业性的母婴用品商场，具较大辐射影响力 万家福超市 6000 1F：食品、日杂、新鲜果蔬 2F：服装、化妆品、床上用品、药品 扣点14--24% 低档 周围工业区居民、工人 南源百货 6000 1F：服装、皮鞋、首饰化妆品、药品、小五金、床上用品 2F：百货、果蔬、冷冻食品、粮油 扣点14—24% 低档 周围工业区居民、工人 姊妹城百货 10000 1F：手机、音像、数码、金银首饰 2F：服装、鞋类、美容、数码摄影 3F：日常百货 1F：220元/㎡ 2F：130元/㎡，扣点25%（七折） 中档 周边年轻白领阶层 常 兴 路 商场 名称 商场规模（㎡） 主要商业业态 租金状况 经营档次 主要消费群 家乐福 12000 1F：金银首饰、化妆品、音像制品 2F：日杂百货、新鲜冷冻食品 扣点14—26% 中档 周围居民及其附近白领 常兴时代广场 40000 1F：品牌店 2F—5F：天虹进驻 1F：300元/㎡ 高档 周围居民、附近白领 佳华时装城 1200 中档服装 220—250元/㎡ 中低档 周边居民及附近打工者 玛迪莎百货 1500 百货 200元/平米 中低档 周边住宅居民 云娜时装 3000 中低档服装 180—220元/㎡ 周边居民及附近打工者 南 山 大 道 商场名称 商