为伺自住型需求一枝独秀——楼市的特殊规律始终存在.pdfVIP

为伺自住型需求一枝独秀 — — 楼市的特殊规律始终存在 作为经济的支柱型产业 ，楼市的真正 回暖，直接关系经济复 苏的启动。 杨红旭 (易居中国房地产研究院发展研究所副所长)：预 计 自住型需求还将持续1～22b月，楼市真正的分水岭会在6月份 前后 出现 。届时，如果楼市需求不能从 自住型需求向改善型和 投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。 户均69平米：自住型需求一枝独秀 胡景晖 (我爱我家控股公司副总裁)：需要关注成交户型 面积，今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左 右。3月份北京新房成交量最大，而成交户均套型面积则降到 了64平方米。而去年一季度北京新房 户均成交套型面积约为 164平方米。因此，今年一季度新房成交呈现两个特点：一是 政策性住房入市使整体成交套型面积下降；二是购买住房的多 是 自住型需求，而 目前房价水平 比较高的情况下，套型面积小 和总价低的房屋受欢迎。今年一季度北京二手房交易量甚至比 新房还高，3月份达到了277套，二手房交易领涨全盘，也说明 楼市 了自住型需求 占主流。 新浪乐居的一份购房调查报告表 明，今年一季度新房购买者 人群中，有70％是 自住需求，结婚住房需求居多。 上海一季度成交户型面积约为68平方米，也比去年同期有很 大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。 据北京市统计局数据 ，今年3月中上甸 ，60—90平方米的小户型 仍 旧是市场需求的主力。市场供销比为4．2：1，仅 比上期扩大0．1。 l25 经2震空 今年库存高达2．5亿平方米 福 任志强 (华远地产董事长)：对于房地产行业来说 ，库存 卡 消化 还远远没有完成 。房地产库存可 以分为三类 ：待开发土 智 地、在建房子、在销售现房。 目前，全国开发商手里待开发的 库 土地约有3．6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣_T-8亿 平方米左右，才能消化得完这些库存的土地。 但是2008年全 国房屋竣工量只有不到6亿平方米，剩下的2亿 平方米房屋转移到今年的话 ，需要竣工近10亿平方米。 目前全 国 房屋空置面积已经达到1．6亿平方米。因此 ，即使今年出现2007年 那样的楼盘旺市 ，全年房屋库存也会有2．5亿平方米。 这意味着全 国每年房屋销量的1／3房屋处于库存状态 ，而这种 高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上 ，对开发投资 和再拿地的积极性都很低。 在 高库存的压力下 ，开发商纷纷降价促销。根据北京统计局 数据 ，今年1～2月份北京 四环内期房价格下降了1355元 ／平方米 ， 成交均价为14226元 ／平方米。 据 国泰君安 日前给上海政协递交 的 《上海房地产趋势分 析 ，上海2009年可售楼盘为165个 ，共计2237万平方米。~J12009 年底 ，上海有4288万平方米库存商 品房待消化 ，按照2008年月均 130万平方米的 肖化速度 ，上海消化完全部库存需要33个月。 任志强：目前房地产企业仍在减少开工量，没有看到企业 信心复苏的迹象。今年一季度，全国土地平均流标量为40％。 有的地方政府推出了用地申购的办法，房地产与地方的土地财 政息息相 关，房地产高库存如果不消化，也意味着地方土地财 政难 以持续。为此，有的地方政府改变 了土地招拍挂的做法， 在推地上采取 “申购”的做法，防止土地流标的情况再延续。 据任了解 ，1．2月份，全国约有6个城市采取了直接给予人头