城市综合体研究.ppt

POINT 3 万达广场 第一代产品 招商要点：利用沃尔玛作为商业号召力， 同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。 享受政策：作为国内较为成熟的商业地产开发商， 各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。 POINT 3 万达广场 第二代产品 选址：核心商圈的黄金商业地段。 建筑、业态：单体组合式。百货、超市、建材、影院。 规模：占地面积5万平左右，建筑面积10—15 万平方米。 经营方式：若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 设计缺陷： 一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。 二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。 三是零售类比例偏大，占总经营面积 80％以上。 POINT 3 万达广场 第二代产品 选址：城市副中心、城市开发区、CBD。 建筑、业态：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。 规模：占地面积10-20万平 ，建面40—80 万平方米。 经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。 POINT 3 万达广场 第三代产品 四菜一汤 “四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。 步行街 万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。 POINT 3 万达广场 第三代产品 百货楼的摆位 一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 娱乐业态 万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。 POINT 3 万达广场 第三代产品 POINT 3 万达广场 第三代产品建筑设计特点 多功能的城市开发 万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。 POINT 3 万达广场 第三代产品建筑设计特点 街坊式的街区布局 万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。 POINT 3 万达广场 三代产品比较 第一代 第二代 第三代 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市的开发区及CBD 规模 5万m2 15万m2 40-100万m2 业态 购物功能组合 购物功能组合 24小时不夜城+集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 未来增加：休闲+健康 建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层的组合 案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都 POINT 3 万达广场 三代产品比较 与第三代产品比较，一、二代产品存在的问题 1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大； 2) 建筑形式单一，购物环境较差； 3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐； 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低； 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动； 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益； 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营； POINT 3 万达广场 三代产品比较 与第三代产品比较，一、二代产品存在的问题 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好； 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现； 11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合； 12) 前两