2010年11月漯河康桥水岸整合营销推广提案60p.pptVIP

康桥水岸整合营销推广提案 准确分析 把握市场动脉 本项目附近竞争楼盘较多，5万平方水木青城、18万平方香堤左岸、18万平方银河湾、30万平方中央公园、30万平方博睿国典、18万平方天明第一城、72万平方帝景城、20万平方熙岸、恒大地产等大盘林立，竞争激烈； 竞争个案分析 知彼知己 百战不殆 1、水木青城与香堤左岸:均价1700—1800元/平方 2、银河湾（河湾19号）：估计均价3000元/平方左右 3、0395 倾城：高层2700——2800元/平方 4、双汇国际花园：均价3200元/平方 5、天明第一城：2400——2500元/平方 第四部分：定位策略 定位思路 适度领先市场的产品＋具有竞争力的价格优势＝项目的快速去化＋轰动效应＋知名度 （一）、产品定位： 根据本项目的地理位置,生活环境,配套设施,消费群体,竞争楼盘等综合考虑,建议本项目定位为: “中高档楼盘” （二）、价格定位 价格定位思路：通过价格优势抢占市场先机。 根据周边楼盘价格的参差不齐、配套不健全、交通不便利等因素综合考虑，建议均价： 多层2500—2600元/平方 高层2800—3000元/平方 （三）、主题定位 康桥自然官邸 醉美水岸生活 广告语（一）： 康桥水岸， 自然而来的气质，世界级的生活城邦。 广告语（二）： 康桥水岸， 源德式经典纯自然空间， 住水岸官邸享醉美生活。  康桥水岸：美景与生活的邂逅。 康桥水岸：安享私藏多瑙湖的幸福。 康桥水岸：生活的真谛，在水岸停泊 。 广告语（三） （四）、客户定位 中高档客户 满足大众化消费群 掘足市场第一桶金 第五部分：营销分期 本项目分为三期销售： 我们建议： 3、4、5、6、7、8号楼为一期； 9、10号楼及商业为二期； 1、2 为三期； 2013.5—2013．12 2012.12—2013．4 2012.10—2012．11 2012.8—2012．9 8个月左右 5个月左右 2个月左右 1个月左右 三期营销节点 2012.4—2012．7 2011.12—2012．3 2011.10—2011．11 2011.8—2011．9 4个月左右 4个月左右 2个月左右 1个月左右 二期营销节点 2010.8—2011．11 2010.5—2011．7 2011.3—2011．4 2010.12—2011．2 4个月左右 3个月左右 2个月左右 3个月左右 一期营销节点 持续期 开盘强销期 认筹期 市场预热期 营销节点 营销节点安排 第六部分：营销策略 1、品牌领导策略：——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群； 2、入市时机策略——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权； 3、分期分批卖点不断策略——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果； 4、进度跟进高潮迭起策略——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标； 5、以质论价升值诱人策略——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销； 6、物管跟进后顾无忧策略——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。 其他策略： ⑴、“轻松”付款策略：比如低首付、零首付、分期付款等； ⑵、销售技巧策略：电话营销技巧、陌生拜访技巧、销控技巧、SP等 ⑶、制造事件策略：制造新闻事件，形成热点，引起更多客户关注，以达到更好的社会及经济效益。 ⑷整合策略：整合自身销售资源和强有力的物业管理伙伴，强施联手，极大提升市场拓展力的同时，整体提升物业形象。 第七部分：价格策略 一、低价入市驱动策略 低价入市，引起了市场很大关注，吸引潜在客户群体的眼球，打响价格第一战，掘取第一桶金； ??? 目前的“价格战” 是在营销策略层面上赢取客户的普遍关注，首期价格上的卖点可以激发起客户看房、置业的积极性，但是产品的位置和品质仍然很重要。 二、开盘优惠策略： 基础优惠：一次性3%，按揭1% 开盘前交20000元意向金办卡： 开盘后按照20000抵30000优惠，同时享受基础优惠，吸引客户，引起火爆抢购场面。 三、低开高走，小幅提升，阶段性提价 大盘开发，价格提升不宜过速过高，否则对后期物业销售造成销售压力。