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基于蛛网模型的房价构成仿真分析
王特 郭一龙 李健
(长江大学计算机科学学院,湖北荆州,434023 )
【摘要】自2009年房价出现拐点,开始猛涨,使房价高得严重超出了中国普通老百姓的购买力。房价因此也成了2010年中国最热的话题之一。举国上下,对房价都极为关注,政府对此也出台了一系列相关的调控措施。但效果不是很好,房价仍是居高不下,有时甚至会出现有价无市的现象。
本文对房价的构成因素进行了分析,采用蛛网迭代模型从地价、利润、建安成本三方面分析了国内房价居高不下的原因,并用Matlab对模型进行了仿真分析。通过对仿真结果分析,可以得出如下结论:
在某一个时间段内,提高住房的保障比例,而其他相关因素不变,则房价会下降,提高的比例越高,房价下降的幅度越大;在某个时间内,银行加大监管力度,减少房贷的发放,而其他相关因素不变,则房价也会下降,监管的力度越大,房价下降的幅度越大;当某一个时间段内,同时提高住房保障比例,和银行加大监管力度,房价下降的幅度比前面两种情况要大许多。
考虑到模型与现实中的情况的贴近程度,在仿真的时间推动过程中,我们在2010年3月份,开始加大银行的监管力度,减少房贷的发放,而其他因素不变,来得出仿真结果,从而与现实的中真实情况来进行比照,从中可以看出本模型与现实中的情况十分贴切。
为了使仿真具有灵活性与可重复性,本文利用Matlab中的GUI工具箱作为平台搭建了友好的界面,该界面能够显示我们仿真的动态效果。在一定范围内任意调节参数可以显示在某一个时间内,介入政府调控后的房价走势。
最后我们针对模型的仿真结果,对我国应对高房价的问题的措施提出了一些合理化的建议。希望中国的房价早日回归到正常。
关键字:房价构成,高房价,蛛网模型,住房保障比例,银行监管力度,GUI
目录
1.问题背景 3
1.1 房价的构成 3
1.2 房价居高不下的原因 4
2.基于蛛网模型的高房价的原因 6
2.1 蛛网模型 6
2.2蛛网模型与高房价的相关性 7
2.3模型的建立 8
2.3.1 模型的相关符号说明…………………………………………………………….8
2.3.2 建立模型 9
3.模型仿真与结果分析 14
3.1模型复杂性分析的相关特征变量 14
3.3介入政府干预机制下的仿真分析 17
3.3.1 政府增加住房保障比例的仿真结果分析 17
3.3.2 银行加大监管力度,仿真结果分析 19
4.GUI界面设计与实例 22
5.结论 26
6.参考文献 27
1.问题背景
1.1 房价的构成
这里的房价就是住宅房的价格,不考虑其他类型的房产。房子作为一个商品,同其他的商品一样有正常的房价构成,主要有地价成本,建筑安装成本(简称建安成本),推广成本,税收成本,管理费用,利润几部分组成。
推广成本,和管理费用,相对与其他因素而言,在房价里面占的比例比较小,为了简化模型,在这里可以忽略不计。
1.2 房价居高不下的原因
房子作为一个商品而言,如何给他定价,正常情况下主要取决于它的成本,和开发商所得利润。二者一相加就是房价。即房价=成本+利润。当然这是一种理想状态。但现实中房子又是一种特殊的商品。 它区别于我们现实中一些其他的商品,它对人们而言是一种刚性需求,作为一个正常的社会人,他必须得有地方住。有地方住当然离不开房子。同时它又可以作为一种投资和投机产品,可以的将其出租,得到租金。也可以通过房价的上涨来赚取巨额的利润。
所以投资投机是高房价里面一个不可回避的因素,目前而言,投资投机的需求在整个市场需求里面占了不小的比例,正是由于投资投机的需求的扩大,拉动了整个市场的需求的增大。导致房地产市场火热。使房地产商对市场前景看好,增强对市场的预期,加上商业上
逐利的本质,他们会定高房价。更不会去降低房价。
房地产行业在整个国民经济中占了很大的比例,使房地产商有一种高价可能会继续保持的心态,认为房价大跌,会使行业不稳,政府一定会救市。而增强了保持高价的信心,从而不愿降价。
另外市场中还有很大潜在的需求,许多消费者面对房价过高时,会持币观望,希望等到以后的某个时间内,房价下跌再去买进。但是综合这一两年的情况来看,房价总是在不断上涨,丝毫没有下降的趋势,随着投资投机需求的扩大,带动整个需求的增加。形成市场的火热,进而形成羊群效应,许多持有观望态度的人,会产生一种恐慌
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