基于蛛网模型的房价模型.doc

基于蛛网模型的房价构成仿真分析 王特 郭一龙 李健 （长江大学计算机科学学院，湖北荆州，434023 ） 【摘要】自2009年房价出现拐点，开始猛涨，使房价高得严重超出了中国普通老百姓的购买力。房价因此也成了2010年中国最热的话题之一。举国上下，对房价都极为关注，政府对此也出台了一系列相关的调控措施。但效果不是很好，房价仍是居高不下，有时甚至会出现有价无市的现象。 本文对房价的构成因素进行了分析，采用蛛网迭代模型从地价、利润、建安成本三方面分析了国内房价居高不下的原因，并用Matlab对模型进行了仿真分析。通过对仿真结果分析，可以得出如下结论： 在某一个时间段内，提高住房的保障比例，而其他相关因素不变，则房价会下降，提高的比例越高，房价下降的幅度越大；在某个时间内，银行加大监管力度，减少房贷的发放，而其他相关因素不变，则房价也会下降，监管的力度越大，房价下降的幅度越大；当某一个时间段内，同时提高住房保障比例，和银行加大监管力度，房价下降的幅度比前面两种情况要大许多。 考虑到模型与现实中的情况的贴近程度，在仿真的时间推动过程中，我们在2010年3月份，开始加大银行的监管力度，减少房贷的发放，而其他因素不变，来得出仿真结果，从而与现实的中真实情况来进行比照，从中可以看出本模型与现实中的情况十分贴切。 为了使仿真具有灵活性与可重复性，本文利用Matlab中的GUI工具箱作为平台搭建了友好的界面，该界面能够显示我们仿真的动态效果。在一定范围内任意调节参数可以显示在某一个时间内，介入政府调控后的房价走势。 最后我们针对模型的仿真结果，对我国应对高房价的问题的措施提出了一些合理化的建议。希望中国的房价早日回归到正常。 关键字:房价构成，高房价，蛛网模型，住房保障比例，银行监管力度，GUI 目录 1．问题背景 3 1.1 房价的构成 3 1.2 房价居高不下的原因 4 2．基于蛛网模型的高房价的原因 6 2.1 蛛网模型 6 2.2蛛网模型与高房价的相关性 7 2.3模型的建立 8 2.3.1 模型的相关符号说明…………………………………………………………….8 2.3.2 建立模型 9 3.模型仿真与结果分析 14 3.1模型复杂性分析的相关特征变量 14 3.3介入政府干预机制下的仿真分析 17 3.3．1 政府增加住房保障比例的仿真结果分析 17 3.3.2 银行加大监管力度，仿真结果分析 19 4．GUI界面设计与实例 22 5．结论 26 6．参考文献 27 1．问题背景 1.1 房价的构成 这里的房价就是住宅房的价格，不考虑其他类型的房产。房子作为一个商品，同其他的商品一样有正常的房价构成，主要有地价成本，建筑安装成本（简称建安成本），推广成本，税收成本，管理费用，利润几部分组成。 推广成本，和管理费用，相对与其他因素而言，在房价里面占的比例比较小，为了简化模型，在这里可以忽略不计。 1.2 房价居高不下的原因 房子作为一个商品而言，如何给他定价，正常情况下主要取决于它的成本，和开发商所得利润。二者一相加就是房价。即房价=成本+利润。当然这是一种理想状态。但现实中房子又是一种特殊的商品。 它区别于我们现实中一些其他的商品，它对人们而言是一种刚性需求，作为一个正常的社会人，他必须得有地方住。有地方住当然离不开房子。同时它又可以作为一种投资和投机产品，可以的将其出租，得到租金。也可以通过房价的上涨来赚取巨额的利润。 所以投资投机是高房价里面一个不可回避的因素，目前而言，投资投机的需求在整个市场需求里面占了不小的比例，正是由于投资投机的需求的扩大，拉动了整个市场的需求的增大。导致房地产市场火热。使房地产商对市场前景看好，增强对市场的预期，加上商业上 逐利的本质，他们会定高房价。更不会去降低房价。 房地产行业在整个国民经济中占了很大的比例，使房地产商有一种高价可能会继续保持的心态，认为房价大跌，会使行业不稳，政府一定会救市。而增强了保持高价的信心，从而不愿降价。 另外市场中还有很大潜在的需求，许多消费者面对房价过高时，会持币观望，希望等到以后的某个时间内，房价下跌再去买进。但是综合这一两年的情况来看，房价总是在不断上涨，丝毫没有下降的趋势，随着投资投机需求的扩大，带动整个需求的增加。形成市场的火热，进而形成羊群效应，许多持有观望态度的人，会产生一种恐慌