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万科A2008年度财务分析 金融0606 叶敏明 马晶晶 毛燕 张路易 一、公司简介 一、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以城市住宅开发为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。在过去的17年里，万科业务涉足全国25个大中城市，累计开发住宅超过100000套，在全国树立了住宅品牌，为客户营造了温馨生活，为投资者带来了稳定增长的回报，为社会尽了自己的一份责任。 1.1 公司历程 1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的 地产企业 1.2 十大股东 1.3 主营业务 主营业务的范围及其经营状况 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2008年公司销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较07年下降9.2%和8.6%。 1.4 08年房地产业情况 2008年，房地产市场经历了深刻的调整，各个地区在下半年度商品房的成交面积和成交量都大幅下降，这在中国房地产业近十多年来尚属首次。这一年度的深幅调整主要原因有以下两个方面：一方面是因为2007年行业过热后出现的理性回归，另一方面是因为全球金融危机的波及。 1.5 08年万科重大事件 2008年6月6日，在股东的支持下，在净支出额度一亿元以内参与四川地震灾区后安置及恢复重建工作地议案获得通过。12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 2008年9月2日，万科Ａ公司债券发行公告 1、万 科Ａ发行公司债券已获得中国证券监督管理委员会核准。 2、本期债券的基本发行规模为 450,000 万元，每张面值为 100 元，共计4,500 万张，发行价格为100元/张。根据市场情况可超额增发不超过140,000万元，最终发行规模不超过 590,000 万元，共计不超过 5,900 万张。 3、本期债券分为有担保和无担保两个品种。有担保品种为 5 年期固定利率债券，发行规模为 300,000 万元；无担保品种为 5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，基本发行规模为150,000万元，根据市场情况可超额增发不超过 140,000 万元，最终发行规模不超过 290,000万元。 二、财务分析 2.1 盈利能力 2008年万科的营业收入达到409.9亿元，同比增长15.38%，增速明显下降；由于房地产价格下跌，对可能存在风险的13 个项目计提存货跌价准备12.3 亿元，实现净利润46.4亿元，同比减少12.74%。2008 年底，万科占全国住宅市场的份额2.34%，比2007年增加0.27个百分点。 毛利率比去年下降了6.8个百分点，主要是由于去年的成本增加了，这个成本主要是土地的成本，这也反映了公司对成本的管理能力有所松懈。 销售净利润率比去年下降了24.4%，这主要是由于计提了大量的存货跌价准备，减少了净利润。08年市场房价，地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。上述准备的计提虽然是因为财务策略，但也反映了公司的成本偏高。 净资产收益率相比前两年都有明显的下降，结合前面的销售净利润率的下降，这也不足为怪。与同行业相比，万科还是有优势的，说明了万科具有较强的股东权益投资收益能力。 每股收益是连年下跌，06、07年的净资产收益率有上升，这是由于公司通过转增资本等方式扩大了股本规模。08年下跌了17.2%，是由于净资产收益率下降。 万科净盈利能力下降的原因 1.销售业绩不容乐观 2008年，全国房地产行业陷入调整，特别是大城市房屋销售明显下降， 万科销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。 2.审慎的财务处理，计提存货跌价准备 　　和2007年相比，万科2008年的营业收入有所上升，但净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑