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我国绿色房地产评价体系的误区与改进探讨 周建亮 孙碧襄 (青岛理工大学，青岛266520) 摘要：随着我国建设循环经济和可持续发展的要求，绿色建筑推广逐渐成为政府建设主 管部门工作的重点。论文在梳理当前国内绿色建筑评价体系研究的基础上，首先探讨了我 国绿色建筑评价体系的缺陷和不足：一是，在绿色理念上，把绿色评价仅仅等同于对建筑 自身系统的考察，缺乏从更大的社会系统层面上进行评价；二是，在评价对象上，基本等 同于环境方面的评价，忽视了社会因子和经济因子方面的考量；三是，在评价主体上，注 重专业机构的定量评定，忽视了消费者的需求和使用者的评价。其次，论文分析了由于评 价体系的不足，可能会带来的绿色房地产推行的三种误区。最后，论文在对绿色建筑评价 不足和推动误区分析的基础上，汲取了当前国内外绿色建筑评价指标的研究成果，建立了 绿色房地产评价体系的层次分析基础模型。 关键词：绿色建筑绿色房地产评价层次分析 1我国绿色建筑评价体系概述 绿色建筑，也有人称之为生态建筑、可持续建筑，“是指在建筑的全寿命周期内，最 大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、 适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”0。现阶段我国推行或者正在讨论中的 与绿色建筑有关的标准和评价体系大致如下： (1)2001年5月，国家建设部颁布了《绿色生态住宅建设要点与技术导则》，该导则 将绿色生态住宅小区的环境性能分为九大系统，即能源系统、水环境系统、气环境系统、 声环境系统、光环境系统、热环境系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、绿色建材， 分别对这九大系统的建设要点和技术要求提出了明确要求。 (2)2001年10月，国家住宅与居住环境工程中心推出了健康住宅的建设标准。健康 住宅的建设要点和评价标准包括：人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保 护、健康环境的保障。 (3)2003年12月，为配合北京2008年奥运会倡导的“绿色奥运”理念，清华大学、 中国建筑科学研究院、北京市建筑设计研究院等专业机构组成的课题组公布了“绿色奥运 建筑评估体系”。这套评估体系旨在对绿色建筑进行全程监督管理，涉及项目招标、设计、 o建设部住宅产业化促进中心．绿色建筑评价标准(征求意见稿)．2005年10月 E房地产发展与绿色建筑 施工、调试及运行管理等环节，并分别从环境、能源、水资源、材料、室内环境等方面进 行评估。 2我国绿色建筑评价的不足及其在房地产业的应用误区分析 从绿色建筑的定义表述来看，它强调了“以人为本”，追求“人一建筑一自然”三者 的和谐统一，指出了绿色建筑的最终目的在于为居住人或者使用人提供一个“健康、适用 和高效的使用空间”，但就目前绿色建筑的评价标准来看，至少存在着以下不足： 第一，更多对建筑物的自身系统方面进行了绿色节能效率的考察，忽视了从更大的社 会系统层面上对建筑物的整体效率进行评价。在一栋建筑绿色得分甚高的情况下，只能说 符合指标的绿色建筑仅仅拥有了绿色的物品属性，但是这栋建筑假如长期空置，其绿色并 未对社会造成贡献，反而占据了资源，因此，从整体的角度来说，无人居住和使用的建筑 其绿色得分为零。 ． 第二，更多的注重了对建筑环境因子方面的评价，忽视了社会因子和经济因子方面的 考量。从以上绿色建筑的评价标准来看，各个评价标准的权重基本都倾向与对环境效益的 评估，注重了绿色建筑“健康”的一面，但是对绿色建筑Z的“适用性”(社会效益评 定)和“高效性”(经济效益评定)考虑不足。 第三，更多的注重了专业机构或者专业人士对建筑设计与建设阶段绿色与否方面的定 量评定，忽视了使用人在房屋居住和使用中的定量分析和定性评价。尽管绿色建筑的定义 涵盖了建筑的全生命周期，但是从评价体系的指标设计来看，更多的是着重于对建筑设计 阶段的调节和建筑建设阶段的控制，但是，必须注意的是，设计阶段的某些理想值和实际 使用中常常有一定差距。正如澳大利亚的建筑环境评估体系NABERS的完成者威尔夫妇 特别强调的“对建筑实践的研究永远超过对其的估计”。 具体到房地产业而言，尤其是商品住宅和商业建筑类的房地产，评价体系的缺陷和不 足常常会对绿色房地产的推广带来意想不到的负面引导作用，因此，在加大绿色建筑的理 论研究和实际推