北京市房地产价格影响因素浅析——从实证中看房地产政策.pdfVIP

，—，‘，峄， ，Ill，III热点分祈 出鼠0启固庐俯岛廖吩回恳强衙 ——从实证中看房地产政策 一王志强 中共中央党校研究生院范 勇 青岛科技大学 [摘要】以北京市为例，通过对房地产价格影响因素的分析，研究各种因素对房地产价格的作用机理，并通过对影响 我国现阶段房地产价格的主要包括土地价格指数、房地产市场供给、房地产需求、房地产租赁价格指数等因素，利用统计 方法，5房地产销售价格指数的历史数据进行实证检验。实证检验表明目前北京市的房地产政策能够很好的把握当前经济 形势，能够使用经济手段调节房地产市场。 [关键词】房地产 房地产政策消费者信心指数土地价格房租Granger检验 一．引言 1988年第一次住房制度改革工作会议以来．我国的房地产市 场经历了20余年历史。这20年中我国房地产一直保持着高投资、 高增长，占国内生产总值比率越来越高，存在着房价过高、局部 过热的问题。从2003年下半年开始，政府开始对房地产业进行调 控，使用了包括产业政策．行业规范、利率政策，政府补贴，以 及目前的廉租房．“两限房”等手段，力求确保房地产业健康发 展。特别是金融危机之后，为应对危机，实现“保增长”的战略 目标．更出台了一系列刺激政策，房地产业开始走出房价和成交 量的寒冬，北京地区房价大涨、土地市场活跃，取得了超预期效 果。然而房地产业发展却有悖于平稳健康发展的初衷。若用国际 圈3北京市土地交易价格指数、住宅销售价格指数图 上通用的指标来衡量．绝大部分指标都显示我国房价水平已明显 资料来源：《北京市统计年鉴》2009 偏离合理轨道。那么，到底是什么在支撑我国的高房价7 其次，需求因素。改革开放以来，我国GDP保持着较高的增 二。房地产市场供求及房价分析分析 长速度．国民财富的增加．人民生活水平的提高．消费者预期未 1房地产价格 来经济状况良好，必然要求改善住房，提高生活水平；资金有投 西方经济学认为房地产价格是在市场条件下房产的使用价值 资需求，相较于股市的高风险和房地产开发的高投入，在预期未 的货币表现。在房地产市场上，供给因素(主要指成本)和需求 来北京房地产持续高涨的前提下．只有购买房地产作为投资最适 因素共同影响房产的价格走势。房地产成本是在开发．建设、经 合个人和家庭投资，进一步推动了住宅价格的快速上涨。 营的过程中的损耗．包括土地获得费用、建安成本和相关税费等。 第三，房屋租赁价格。对房屋的使用权获得有购买和使用两 首先，土地因素。房地产成本中行业相关税费基本变动小，具 种形式，二者之间存在一定的替代关系。房屋租赁价格在一定程 有刚性：建安成本主要包括建材费与人工费。房地产开发的整个 度上反映房屋销售价格。理论上讲．房租是凭借房屋所有权的货 过程中．建安和销售都发生在完全竞争市场(见图1)，只有土地币化．在房屋价格P和房租0【之间应该存在如下关系： 获取发生在垄断市场(见图2)。在我国，城市属于国家所有，政 p=a／r(其中r代表利息率) 府以挂牌拍卖的方式，向市场供应土地。由于土地的稀缺性和不 房价和利息决定共同决定房租的价格。房屋租赁价格可以在 可再生性，土地市场的供应量限制，近年来我国的土地供应越来 一定程度上反映房地产的价格，是房地产市场的”晴雨表”。 越少．这导致政府不可能会降低土地价格，从而继续推动土地价 从以上的分析中，我们可以得出．在房地产市场中，土地价 格维持上涨。从目前的房产开发情况看，地价已经成为房产价格 格．消费者预期．房屋租赁价格共同影响房地产。 的主要成本之一，土地供应制度成为调控房产市场的重要手段。 2．目前房价的形成原因 本文用城市土地价格指数反映土地市场的供求情况．通过分析我 首先．第三人支付房屋价格已经成为“潜规则”。房屋成为家 们可以知道房地产价格与土地价格正相关(图3)。 庭的最大开支．一套房