假设开发法在房地产估价中的运用解析.pdfVIP

GONG ZUO YAN JIU 工作研究 假设开发法在房地产估价中的 郭景先 文 运用解析 ● / ■ 假设开发法，又称剩余法，是将待估房地产的预期开发 1 650 000-0.1236×地价-990 000 ； 地价=21 810 000÷1.2236= 价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理 17 824 452 （元）。 （7 ）评估结果。 单位地价=17 824 452÷ （元 平方米）；楼面地价 （元 利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方 2 000=8 912 / =8 912÷2.5= 3 565 / 平方米）。 根据上面的计算过程在图 上表示如下： 法。 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 本 1 文首先探讨假设开发法使用的传统方法（利息法）在房地 产评估中的计算过程和存在的不足，然后分析了贴现法计 末 算过程及其优点，通过具体实例分析得出贴现法更适宜假 设开发法在房地产估价中的运用。 末 一、假设开发法评估房地产价值常用传统计算方法 图1 一般的待开发房地产价值的计算公式为：待开发土地 价值 开发完成后房地产价值 整个开发项目的开发成本 从上例的分析和图示可以看出传统计算方法存在的 = - - 投资利息 正常税费 开发商的合理利润。 下面通过具体的 问题： - - 实例分析传统方法的计算过程。 1.资产评估的结果不是评估基准日的价值。 从上面的 例：有一宗“七通一平” 的待开发建筑地，土地面积为 计算过程可以看出，最终的结果是两年后的价值，即上图 平方米，建筑容积率为 ，拟开发建设写字楼，建设 中点“2 ”的价值。 这与资产评估时点性的要求不相符，时点 2 000 2.5 期为 年， 建筑费为 元 平方米， 专业费为建筑费的 性要求是对评估对象在某一时点的价值估算。 根据题意评 2 3 000 / 10%，建筑费和专业费在建筑期内均匀投入。 该写字楼建成 估基准日应该是当前的价值，即所求的价值应该是“0 ” 点 后即出售，预计售价为 元 平方米，销售费用为楼价的 的价值。 9 000 / 2.5% ， 销售税费为楼价的 6.5% ， 当地银行年贷款利率为 2.假设开发法中房地产的价值不是现值而是未来的价 6% ，开发商要求的直接成本利润率为 10%。 试估算该宗土 值。 假设开发法的前提条件是最佳开发利用方式的选择、未 地目前的单位地价和楼面地价。 来开发完成的房地产销价