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产业研究 The IndustrialStudy 上海房地产市场实证调研 周家樑 张雄潮 谭晓龙 胡伟 戴程安　上海工程技术大学　201620 G：上海国内生产总值 （单位：百亿） S 1：综合施工面积 （单位：百万平方 米） 【文章摘要】 些数据，建立了回归模型，希望通过历史 S2 ：住宅施工面积 （单位：百万平方 自住宅制度改革以来，房地产市场 数据的拟合，对房价作出客观的判断。 米） 逐渐走上发展快车道，而与之相伴随的 国内生产总值是国民收入的一个重要 经验算，两模型能通过回归检验，并 是：房价的快速上涨逐渐地蚕食普通大众 指标，大致反映人们的收入水平，影响人 大体上反映上海房地产市场的发展历程。 的购买力。上海房地产的高速发展也引发 们的购买力，进而影响对住房的需求。施 从回归结果来看，代表供需关系的两因素 房价虚高，投机氛围浓重的问题。本文运 工面积能基本上反映市场的供求变化，我 对房价的影响力大体相当。比较而言，宏 用线性回归和层次分析模型，对上海房产 们选择此二因素为自变量，运用多元回归 观经济的运行状况，国民生产总值增长速 的现状做出判断，并对购房需求进行深入 模型，根据历年数据，回归模拟出房价指 度对综合房价的影响略大，而在住宅市场 了解，探索上海房地产行业的发展方向并 数与国内生产总值和施工面积的函数。 上，供给方市场略占主导地位，此与住宅 提供建议。 （中房指数是以价格指数形式来反映 市场的刚性需求不无关系。 房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况 据上海统计局发布，前三季度，本市 【关键词】 的指标体系。目前的中房指数以2000 年12 商品房施工面积9088.08 万平方米，比去 回归分析；层次分析；经济适用房 月北京住宅市场平均价格水平为基期定为 年同期下降2.3% 。其中，商品住宅施工面 1000 点，上海1995 年2 月引入中房系统， 积5870 .36 万平方米，下降3.5% 。同时， 一、背景 基期值为742 。） 前三季度上海国内生产总值为1024 1.84 ， 从199 8 年我国住房制度改革取得突 从图表2 .1 中我们可以得知，在各种 同比增长7.1% 。依此趋势，预计09 年综 破性进展，取消住房福利分配制度，推动 因素的综合作用下，房价在20 00 -04 年、 合施工面积13760 万平方米，其中住宅施 住房市场化以来，住房改革步伐大大加 06~07 年间有较大的幅度增长，分别增长 工面积约为6813 万平方米，国内生产总值 快，并取得了明显成效。如今，房地产已 92 .96%、39.69% ，2000-07 年间年平均增 约为14670 亿元。与此同时，由中房上海 成为了人们关注的热点。但对于普通老百 长率为2 1.3% 。为了解各因素的综合作用， 指数9 月份报告指数，2009 年9 月份中房 姓来说，以自己可以接受的价格买到一套 并进行客观的预测，我们拟合出如下函 上海综合指数为2359 ，中房上海住宅指数 合适的房子越来越难。随着房地产行业的 数：Y （房价指数）=f （国内生产总值，施 为2289 。我们可以大致得到房价的偏离比 一步步发展，中国政府出台了相应政策， 工面积），由Matlab 多元回归得： 率 （泡沫度）。 各个地方政府也出台了针对地方特点的措 Y 1 （中房上海综合指数）= - 12 9 . 施，以稳定房价、刺激消费，使房地产行 06+7 .22 *G+6 .90 *S