房地产行业2011年下半年投资策略.pdfVIP

观点聚焦 证券研究报告 2011 年 7 月 1 日 房地产 研究部 白宏炜1 宁静鞭 分析员，SAC 执业证书编号 分析员，SAC 执业证书编号 行业 U 型调整，股票震荡上行 S0080511010012 S0080511010003 baihw@ ningjb@ 房地产行业 2011 年下半年投资策略 投资提示： 尽管政策十分严厉，但高增长和高通胀的经济环境使得地产行业的调整会低于市场预期，我们认为下半年将进入中央、 地方政府和开发商博弈的关键阶段，开发商资金情况明显好于 08 年，而地方政府资金缺口明显差于 08 年，从而导致 行业的紧缩政策难以严格持续的执行，我们认为行业将进入幅度有限但时间较长的 U 型调整期，而地产股票前期跌幅 已过度反应了房价调整，未来将随着成交量的回升而出现估值修复，股价将震荡上行。 理由： 行业判断：我们预测行业供给的高峰将出现在 9、10 月份，随着供给的释放，房价将进入调整期，房地产投资增速将 明显回落，但与 08 年不同，较好的宏观经济环境和高的通胀水平使得行业的调整较为平缓，行业的调整较为可能通过 时间换空间的方式完成；保障房的大规模推出将冲击一二线城市的郊区市场和部分三四线城市。 政策展望：1000 万套保障性住房作为政治任务将进一步加大地方政府的资金压力，按我们预测今年地方政府资金缺口 将超过 2.3 万亿，我们认为对地方政府融资适度放开将是必然，而保障房将是中央、地方和开发商博弈的一个突破口， 未来扶持政策将向保障房倾斜，持续了一年半的地产紧缩政策不会再继续加码。 投资策略： 目前地产公司估值水平低于08 年，已过度反应，我们认为地产股票将随着成交量的回升而震荡上行，保障 房相关公司会受益于资金和土地的部分支持，追求周转的龙头地产将获得市场分额提升，而通胀环境下商业地产公司 将受益，我们认为买入并耐心持有上述类股票将是比较好的选择。 股票选择：A 股选择三类公司；H 股选择两类公司 A 股：受益于保障性住房相关公司，如首开股份/北京城建/ 中国建筑；受益于集中度提高的龙头地产公司，如万科/招 商/金地；商业地产公司，如金融街/浦东金桥； H 股：一是资产负债表和销售双好的龙头地产公司，如中国海外/龙湖/华润置地；二是估值吸引力明显的地产公司，如 雅居乐/首创置业/远洋地产。 风险提示： 通胀继续超出预期；经济低迷带来房价的大幅度调整。 1 报告贡献人：张宇（zhangyu3@ ） 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 中金公司研究部：2011 年 7 月 1 日 目录 博弈的下半年 3 行业趋势 行业进入中期调整，但幅度有限 3 投资建议筑底回升，耐心持有 3 三条线选股：龙头公司、保障性住房相关公司、商业地产公司 5 行业进入中期调整，但幅度有限 6 9/10 月份供给高峰，房价增速下降趋势明显 6 三方博弈带来行业 U 型筑底 11 保障房及土地市场低迷将加大地方财政压力 11 板块估值处于底部区域 13 与 08 年底部比较，估值已见底 13 股价反映了 20%-30%房价下跌 14 股价待盈利下调后反转 15 图表 图表 1: 可比公司估值 4 图表2: 上市公司 2011 年 1-5 月销售情况 5 图表3: 基于新开工的预测显示，供给将于 9、10 月份迎来高峰6 图表4: 库存压力逐步加大——北京7 图表5: 库存压力逐步加大——杭州7 图表6: 库存压力逐步加大——深圳7 图表7: 库存压力逐步加大——重庆7 图表8: 库存压力逐步加大——南京7 图表9: 库存压力逐步加大——武汉7 图表 10: 房价滞后于 CPI 变化8 图表 11: 房价与货币供应量高