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通 用 时 代 国际社区 销售策划方案 目录 一、宏观环境分析 4 1、经济形势 4 2、国家政策 4 （1）国十条 4 （2）连续加息将压垮楼市 4 3、长沙楼市地方政策 4 （1）限内限外限年龄 4 （2）暂停三套房公积金贷款 5 （3）实行差别化土地增值税 5 （4）扩大住房保障力度 5 （5）“限购令”后成交暴跌四成 5 二、区域分析 6 1、天心区经济圈概述 6 2、片区介绍 6 3、项目地段 7 4、板块周边配置分析 7 （1）教 育 7 （2）交 通 8 （3）餐饮 9 （4）购 物 9 （5）服 务 9 （6）娱乐健身 10 （7）小结 11 三、竞争对手分析 12 1、中铁集团AB地块 12 2、保利东湖林语： 12 3、保利西海岸 12 4、中海锦榕湾 13 5、江源半岛花园 13 四、SWOT分析（波特模型） 14 五、目标客户的定位 15 1、目标客户特征 15 2、目标客户群居住追求共性分析 16 3、核心客户 16 4、辅助群体 16 六、项目定位 16 1、企业品牌与项目品牌的思考 16 2、案名释意 17 3、品牌内涵支持点 17 七、产品推广策略 18 1、优势与特点 18 2、定位 18 3、建筑风格 18 4、策划思路 19 （1）预热期：7月-8月 19 （2）蓄客期：8月-10月 20 （3）启势期：10月1日——10日 22 （4）延伸期：10月11日——10月31日 22 一、宏观环境分析 1、经济形势 国家统计局公布今年上半年经济数据：上半年国内生产总值同比增长11.1%，比上年同期增长3.7%，这标志着中国经济增长的势头不减，全年经济增长8%的目标可以实现。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称国十条，被称为史上最严厉的调控政策。 由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。 虽然期间中央领导人不断发言说房价第四季度会下降，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。连续加息将压垮楼市 10月19日晚，央行宣布加息0.25%，次日地产股纷纷大跌，招包万金四大龙头跌幅更在5%以上，保利更一度接近跌停板，投资者担忧假如央行连续加息，或将对楼市造成难以估计的压力。 加息显示了中央抑制通胀和资产泡沫的决心，国泰君安房地产分析师孙建平表示，通胀和负利率是支持此轮销量反弹的重要原因，许多购房者表示，钱放在银行跑不赢CPI，所以要取出来买房，本次加息将在一定程度上将此类购房者的焦灼情绪。长沙楼市地方限限外限年龄长沙版限购出台，新政明确规定长沙户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在长沙购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房境外购房按照国家有关政策执行以及暂停第三套房公积金贷款等措施。 暂停三套房公积金贷款 长沙新政还规定，各商业银行对第二套放房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基础利率的1.1倍；禁止在全额房贷前追加贷款；住房公积金同步实行差别化的政策，对购房经济使用的住房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为2成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成，第二套房贷的首付比例不低于5成，第三套以及以上房贷全面停贷。 房管局相关人士还表示，一手住房的交易时间认定按照网签时间，二手房则以房地产交易登记部门业务收件时间来认定，对于商业房贷与公积金贷款的第2、3套房贷认定标准，将严格采取认房又认贷的审查办法。 实行差别化土地增值税 长沙新政还明确规定，严格执行长沙市地方税务局关于调整我市增值税预征率的公告，实行差别化的土地增值税，对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征，对涨幅过快的楼盘，市地税局会同国土局密切关注，进行轻松和稽查。 扩大住房保障力度 新政还表示，在完成困难家庭保障住房后，将逐步扩大住房保障面，多渠道加快加大公共租赁房的建设，妥善解决夹心阶层的住房困难的问题。在新闻发布会上，市国土房管局副局长黄文波还明确，长沙今年内将推出40万平方米限价房用地，用于平抑高房价。除此之外，本次新规主要针对长沙市区，从化和增城两个县级市可以独立行使权利，但不排除这两个县级市地方政策将于近期公布。 在新闻发布会上，黄文波还透露市国土房管局决定收回16宗闲置土地，面积达到28.8公顷；同时，通过按地块现行基准地价的20%缴纳履约保证金后，延长开发时间一年等方式处理闲置土地4宗。面积达到21.8公顷。（记者：区家彦 吕颖雅） 限购令后成交暴跌四成 在1