房地产开发与经营第九章物业服务.pptVIP

房地产开发与经营 吴聘奇 wupinqi@163.com 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 9.2 物业服务基本制度 9.3 物业服务的程序与内容 9.4 不同类型的物业服务 （一）物业与物业服务的概念 “物业”一词自香港传入内地 英语“Estate”或“Property” 指在一定范围内存在并被使用或可以投入 使用的各类建筑物及其附属设备、配套 设施，包括建筑物所占用的土地等。 （一）物业与物业服务的概念 物业构成要素包括： ① 已建成并具有使用功能的各类建筑物； ② 与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施； ③ 建筑物所占用的场地、庭院、停车场； 小区内道路、绿化等。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务，在2007年以前称为物业管理 后为突出个人物权重要性，改称物业服务 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护和 管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务的内容： ① 物业服务是由业主通过选聘物业服务企业的方式 来实现，业主与物业服务企业之间是委托和被委托 的关系，双方权利和义务通过经济合同的形式明确。 ② 物业服务的依据是物业服务合同，物业服务企业 通过提供有偿物业服务获取经济效益。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务的内容： ③ 物业服务的客体是物业，服务的对象是业主 及物业的使用人。 ④ 物业服务的目的是充分发挥物业的使用价值 和经济效益，实现物业的保值与增值，同时 取得最佳的社会效益和环境效益。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务的特征： ① 社会化 物业服务的社会化有两层基本含义， 一是物业的所有权人到社会上选聘物业服务企业； 二是物业服务企业要到社会上寻找可以代管的物业。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务的特征： ② 专业化 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一， 物业服务不仅涉及多种技术和设备， 还涉及物业服务的软环境方面， 都需要专业人才与技术。 （一）物业与物业服务的概念 物业服务的特征： ③ 市场化 市场化是物业服务最主要的特性。 物业服务企业按照现代企业制度组建并运作， 向业主和使用人提供服务； 业主和使用人购买并消费这种服务。 （二）物业服务与房地产资源管理 房地产资产管理的含义 房地产资产管理公司受房地产所有人的委托， 聘请并监督管理物业服务及设施管理公司， 同时为房地产所有人提供物业投资经营服务， 实现投资人的利益最大化。 （二）物业服务与房地产资源管理 房地产资产管理与物业管理的关系 资产管理所涉及的范围比物业服务大得多， 资产管理公司一般会聘请若干物业服务公司， 并监督管理这些物业服务公司的工作， 双方之间是一种聘用与被聘用关系。 （三）中国物业服务的发展 物业服务的发展历程 现阶段存在的主要问题： ① 物业服务不规范，没有统一的标准和收费； ② 有些企业忽视自身建设，缺乏企业化经营思想。 ③ 物业服务与公用设施、事业衔接脱节。 问题1：物业服务到底值多少钱？ 福州市《普通住宅物业服务规范及等级 指导性收费标准》： 物业企业资质分三个等级 物业服务等级分为四个等级 一级资质企业可根据收费标准提供二、三、四级服务 二、三级资质企业可提供一级收费标准的服务 建设部《物业管理企业资质管理办法 》 三个资质等级： 注册资本500万元以上；专职管理和技术人员不少于 30人，管理两种类型以上物业 …… 注册资本300万元以上；专职管理和技术人员不少于 20人，管理两种类型以上物业 …… 注册资本50万元以上；专职管理和技术人员不少于 10人，有委托的物业管理项目 …… 建设部《物业管理企业资质管理办法 》 承接范围： 一级资质企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质企业可承接30万平方米以下的住宅项目 和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质企业可承接20万平方米以下住宅项目 和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 福州《普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》 一级收费： 多层住宅? ?????????????????? 0.66-0.88元/平米 小高层带电梯住宅（8层及以下） 1.21-1.43元/平米 高层带电梯住宅(9层及以上， 不含100米及以上超高层)? 1.32-1.76元/平米 福州《普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》 一级服务标准：