房地产开发与经营第三章土地储备开发.pptVIP

房地产开发与经营 吴聘奇 wupinqi@163.com 第三章 土地储备开发 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 国四条：2009年12月14日 “促进房地产市场健康发展的四大举措” 国十一条：2010年1月7日 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 》 国十九条：2010年3月10日 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 新国十条：2010年4月17日 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 新国八条：2011年1月26日 “关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知” 进一步落实地方政府责任 加大保障性安居工程建设力度 调整完善相关税收政策，加强税收征管 强化差别化住房信贷政策 严格住房用地供应管理 合理引导住房需求 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 坚持和强化舆论引导 新国八条：政策解读 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房 用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60% 。 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供 当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地 户籍居民家庭，限购1套住房。 个人购买住房不足5年转手，统一按销售收入全额征税。 对已供房地产用地，超两年未进行开工建设的，及时 收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。 新国八条：2011年1月26日 京版国八条：十一条 沪版国八条：九条 榕版国八条：十一条 …… 案例： 2010 —— 土地新政 2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 （一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。 （二）协调推进住房用地供应计划实施。 （三）确保保障性住房用地供应。 （四）严格规范商品房用地出让行为。 （五）坚持和完善土地招拍挂制度。 （六）实施住房用地开发利用申报制度。 （七）加强土地开发利用动态监测。 （八）强化保障性住房用地供后监管。 （九）严格依法处置闲置房地产用地。 （十）加强房地产用地开发利用诚信管理。 （十一）公开住房供地计划。 （十二）公开土地出让公告。 （十三）公开土地出让和划拨结果。 （十四）公开土地开发利用信息。 （十五）公开违法违规用地查处结果。 （十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。 （十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。 （十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。 （十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。 案例： 2010 —— 土地新政 解决2009年在房地产市场出现的四大问题： 中低价位、中小套型商品住房用地比例较小 签订土地出让合同内容不全，合同履行不规范 企业违规囤地炒地，未形成及时有效住房供给 土地供应开发的信息公开和社会监督不足 案例： 2010 —— 土地新政 核心内容： 确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型 商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。 严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地 案例： 2010 —— 土地新政 关于土地出让： 要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地 级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%， 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。 以往以往开发商可能用5%或10%的竞买 保证金竞投，违约的代价较低 “证大外滩地王”案例中的保证金比例？ 案例： 2010 —— 土地新政 关于资格审查： 对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地 炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不 履行土地使用合同的，市、县国土资源管理 部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。 案例： 2010 —— 土地新政 关于合同管理： 出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同。违规签订合同的，必须追究出让人责任。 案例： 2010 —— 土地新政 关于合同履行： 在土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让 合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的 首付款，剩余款项要按合同约定缴纳，最迟付款时间 不得超过一年。 受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。 已