深圳联泰地产·红树名湾项目营销策略案百思44N.pptVIP

01 核心区域、全国标杆、具有奢侈品组合价值和艺术收藏价值的第一居所 重点竞争对手（3/4） 东部华侨城一期 深圳豪宅市场研究 东部华侨城的别墅分布在整个区域的南部，有四个地块，总建筑面积12.8万平方米。一期开发占地14.1万平米，一期包括两个部分，一部分是新加坡设计师设计的21栋别墅，总面积8210平方米，容积率0.08，户型面积228—568平方米，另外一部分是5栋别墅，由Richard Meier先生设计。 物业类型：别墅 建筑类型：多层、联排 物业地址：盐田区三洲田 开发商：华侨城地产 设计单位：SCDA、严迅奇、Richard Meier 占地面积：141000平米 建筑面积：11280平米 容积率：0.08 使用年限：70年 名义均价：预计10万 户数：26套 重点竞争对手（4/4） 天琴湾 深圳豪宅市场研究 物业类别: 别墅 建筑类别: 多层 物业地址: 盐田区盐坝高速及盐梅路之间 开发商: 深圳富春东方（集团）有限公司 宗 地 号：J402-0045 宗地面积：34265.8 使用年限：70 占地面积：29.8万平方米 建筑面积：3.87万平方米 容积率: 0.13 绿化率: 87% 开盘时间: 2004-4-18 入住时间: 2004-8-1 物业管理费: 6.80元/平方米·月 均价：20000元/平方米（2004年）；80000元/平方米（2007年） 项目分三期开发。 一、二期为11栋低层、联体退台式高档度假公寓和豪华会所。 占地面积：4.6万平方米 建筑面积：1.34万平方米 公寓分A、B、C、D多种户型，总共69户，户户观海大露台。 三期为顶端豪华单体别墅。 占地面积：25.2万平方米 建筑面积：2.53万平方米 主力户型：户型面积400、580、750和1000平方米不等 套数：48套 建筑风格以现代为主，建成后，将成为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。 第二章 均价10万 总价2200万 豪宅市场研究 项目本身研究 亿万级客户研究 项目核心价值 营销策略 品牌打造 深度挖掘项目价值 项目价值构成 近年别墅市场研究 待补充价值 已认知价值 项目价值分析 区域价值 项目本身价值 项目现有价值 项目价值挖掘 纯别墅项目品质0.619的市内低容积率双拼别墅产品开发商高端别墅品牌 区域价值（已经呈现） 项目本身价值（亟待挖掘） 三面公园一面向海的至尊景观顶级居住区品质深圳价格标杆区域形象通达的快速路及轨道交通城市中心生活配套深圳最核心的城市人文资源 现有价值构成: 华侨城/红树湾+项目本身价值 红树名湾项目价值构成 市场认知价值 根据本项目所在区域目前别墅销售均价判断，本项目的市场认知（认可）价格在6万元/平米左右。 项目价值挖掘 红树湾片区平面豪宅价格普遍突破3万元/平米； 御景东方 未成规模的 联排别墅价格在45000元/平米； 侨城东方花园别墅预计报价在66000元/平米； 在三级市场上本项目所在区域周边的别墅成交价格普遍在5万元/平米以上。 66000 侨城东方花园 38000 红树西岸 35000-45000 京基御景东方 28000 中信红树湾 50000 香蜜湖一号 55000 波托菲诺纯水岸4期 均价（元/平米） 本项目周边高端豪宅 红树名湾项目价值构成 项目待补充价值 项目价值挖掘 均价10万 户均总价2200万 待补充价值4万 产品提升 服务提升 营销实现 市场已认知价值6万 第三章 均价10万 户均 总价2200万 豪宅市场研究 项目本身研究 亿万级客户研究 项目核心价值 营销策略 品牌打造 豪宅客户新视野 目标客户分类 近年别墅市场研究 目标客户的潜在需求 近年别墅市场研究 传统积累型家族中心 本地财富飚升型新贵 行业顶峰期的领军人 有深港业务的区域巨富 有深圳偏好的艺术名流 占有欲 专属性 生活品质 国际化 投资 有离境需求的灰色人物 家族中心 豪宅客户新视野 传统积累型的家族中心 第一批富起来的人； 他们的财富积累大都跟自己的家庭背景有一定的联系； 他们富有着浓厚的家族观念，希望家族能够传世； 他们已经在深圳早期的富人区拥有了第一居所，并有多处第二、第三居所。 主要构成：大部分传统优势行业的企业主。 深圳早期通过长期资本积累而富裕起来的群体；他们大都有一定的家庭聚居情结。他们迫切希望更换自己现有的第一居所。 新家族体代表（1/2） 豪宅客户新视野 曾鸣 年龄：42岁 籍贯：客家人 身份：深圳恒大物业董事长 财富背景：证券起家 资产状况：曾在大连投资开发金座广场15亿，具备本项目购买能力。 现有居住条件：杨梅