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第一章：物业管理企业 一、物业管理企业的特征： 第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质的职能。 二、物业管理企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分来分：全民所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业； （二）按照股东出资形式来划分：物业管理有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。 三、物业管理企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门；独立的物业管理企业；物业管理集团公司 四、物业管理企业的设立： 物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批阶段。 （一）工商登记：企业名称预先审核；公司地址；注册资本；东人数和法定代表人；公司章程。 （二）物业管理企业的资质： 物业管理资质：一级由国务院建设主管单位负责物业管理企业资证书的颁发的证书和管理；二级是由省、自治区人民政府建设主管部门；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级；并接受国务院建设主管部门的指导和监督；三级是市级人民政府房地产主管部门负责； 一级资质：注册资本为人民币500万元以上；物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于30人。其中中级以上职称的人员不少于20人；工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%，1）多层住宅200万平米；高层住宅100万平米；独立式住宅（别墅）15万平米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质：注册资本300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于20人。其中中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称；；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%，1）多层住宅100万平米；高层住宅50万平米；独立式住宅（别墅）8万平米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 三级资质：注册资本为人民币50万元以上；物业管理专人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技人人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相庆应专业中级以上职称。物业管理专业人员尖按照国家有在规定取得职业资格证书。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 （三）在申报资质时需提供的资料：新设立的物业管理企业，其资质等级按最低级核定，并设一年的暂定其。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持营业执照、企业章程、验资证明和企业法定代表人的身份证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称书和劳动合同到当地的房地产主管部门申请资质。 五、物业管理企业的组织形式 1、直线制：最简单的企业管理组织形式,适用于业务量较小的小型物业管理企业。优点,领导能够集中指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时。缺点：要求领导得能晓各种专业，具备多方面的知识和技能。 2、直线职能制：特别是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，一般不能对下面直线部门下达指挥命令和工作指示，是目前物业管理企业普遍采用的一种形式，其优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮降低工作效率。 3、事业部制：较为现代的一种组织形式，主要特点有：实分权管理，将政府制订和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心独立核算和自负盈亏。适合规模在、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。优点：强化了决策机制，能调动各部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，促进了内部的竞争。提高公司的效率和效益；有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间的地协调困难，机构重叠，人员过多。 4、矩阵制：纵横交叉，其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又横向的管理系统，参加项目的成员受以双重领导。优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题目，具有较经的机动性和适应性。缺点：组织机构的稳定性差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 五、物业管理企