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北京南极星商业综合体规划建议 第一部分 市场研究 北京整体商业环境 北京整体商业环境 　人口稠密，商业氛围较东部稍弱，营业态齐全，拥有全亚洲最大的SHOPPING MALL，带动区域形象 军队家属院较集中，如万寿路、万寿寺等 西山得天独厚的自然环境吸引大量人群 早期西南区域中小型私企老板、西部当地农民在城市中落户 北京整体商业环境 　人口稠密，商业氛围浓郁，各经营业态齐全 亚运会、奥运会带动区域形象提升与发展 路网发达，上世纪80-90年代开始修建多条城市中心区与北部地区交通要道 早期高端房地产项目集中区域，代表有万科、欧陆经典小区等 中关村、亚运村及望京三大版块，奠定北部城区商业地位 北京整体商业环境 　商务、商业氛围浓郁，并继续向东部延展，可满足多元化的消费需求，娱乐业发达 CBD京城最大的商圈，具有汇聚能力 使馆区与首都国际机场为区域增加高端消费潜力 大量中高端住宅项目为区域提供人群基础 北京整体商业环境 　南城商业发展正处于发展中阶段，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着本市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少，未来，南城区域将成为北京市可发展商业项目的重要地带。08年以前，较东北区域将呈现极大发展潜力。 社区型商业项目、组团型大型商业明显分区 大中型餐饮、娱乐等业态发展将逐步增多 商务办公、商业配套服务也将成为南城区域发展重点之一 北京整体商业环境 　针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供应量可以发现，北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态 各大开发商的2006年扩张计划所形成的巨大新增供应量，除了带来更为激烈的市场竞争外，还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变 北京经济开发区的商业体量还明显不足，不能满足当地消费需求 北京整体商业环境 新一轮市场淘汰过程开始 大体量商业投放规模化 联合开发，拓展盈利空间 北京丰台经济开发区市场环境 北京丰台经济开发区商业支撑 北京丰台经济开发区商业支撑 北京丰台经济开发区商业支撑 北京丰台经济开发区商业支撑 北京丰台经济开发区商业支撑 北京丰台经济开发区商业发展趋势 北京丰台经济开发区商业发展趋势 北京丰台经济开发区商业发展趋势 北京丰台经济开发区商业发展结论 第二部分 对前期招商情况的思考 宠物用品市场 宠物用品市场 宠物用品市场 宠物用品市场 宠物用品市场 电脑城 电脑城 电脑城 电脑城 电脑城 大型购物中心 大型购物中心 大型购物中心 大型购物中心 大型购物中心 对前期招商情况思考后的结论 第三部分 商业业态规划 第三部分 业态规划（一层） 第三部分 业态规划（一层） 第三部分 业态规划（一层） 第三部分 业态规划（一层） 第三部分 业态规划（二层） 第三部分 业态规划（二层） 第三部分 业态规划（三、四层） 第三部分 业态规划（三、四层） 第四部分 招商策略 第五部分 华业行对本案的招商保障 引进核心主力经营店起“领头羊”做用，增强租户对未来商业成功经营的信心，达到吸引市场关注的目的，规避市场接受风险。 地下一层超市：物美、福客隆、好邻居、顺天府等 一层餐饮业主力店：大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等 一层零售店：眼睛店、美容院、国龙医药 二　　层：浩沙健身、南苑康体中心、虞美宫KTV、北京比佳乐娱乐城 三、四层：如家快捷、城市客栈、速8、锦江之星 引进主力店 招商策略 精装接待中心，树立起一个全新的形象。引发客户的兴趣，增强客户的进驻信心。 制作看板、罗马旗、宣传条等招商工具，烘托现场火热气氛。 将各商家的店名统一制作成挂旗的形式以烘托气氛。 商业氛围营造策略 招商策略 在招商活动开始阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费1000元） 优先入住政策 招商政策 租用面积在300㎡以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租三个月 大户政策 招商政策 引进大型购物中心需要具备的条件分析 区域条件 交通条件 商业氛围条件 居住人口条件 区域尚未发展到成熟阶段，属于初级阶段 交通条件通畅，到达便捷 商业氛围还不够 居住人口数量不足，目前不能达到大型购物中心的要求 引进大型购物中心需要具备的条件分析比重 区域条件占比 交通条件占比 商业氛围条件占比 ２０％ ★ ★ ２０％ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ２０％ ４０％ 居住人口条件占比 占比最重的是区域人口条件 区域人口数量的增加还需要一到两年时间，所以得出如下结论 目前居住人口数量不足以支撑大型购物中心的消费 本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、中型购物中心。 所以，对本案的业态规划如下 一 层——超市、