佛山劲嘉·金棕榈园方略提报.pptVIP

销售目标：脉冲式去化，实现利润最大化 我们的目标是以最高价格+最快速度去货，同时提升企业品牌价值 开放售楼部，品牌储客 开放样板房。接受诚意登记 盛大发售，集中式开售，营造热销局面，当日加推 国庆期间举办活动，加推新货及价格拉升式 2010.4-6月 2010.09.15 2010.07.15 2010.09.01 2010.10.01 亮相，品牌推广及前期储客 ——旧业主推介活动 [二] 推广 6月 7月 8月 9月 10月 7.15-售楼部开放 9.1-开样板房 9.15-开盘 10.1-二次加推 5月 5.1-对外推广启动 广告启动 推广路线 年后-5月 6-8月 9月 10月后 项目导入期 蓄客期 开盘 持续销售期 提前启动，广泛蓄客 广告攻势 形象奠定，海量出货 制造紧张，多频推售 [三]营销手段： 打出“免首付”主题，开盘当天前20名购房者由发展商作为借贷方借予客户首付款，客户在两年内以分2期付款的形式将首付款还予发展商，20-40名客户可获两成首期优惠，余下首付款在一年内分两期还予开发商。 成立“劲嘉会”，每次客户参加活动即获得3800元购房现金卷，客户参与项目推广活动次数越多，在开售时获更多的金额优惠，鼓励客户在开售之前积极参与活动，为开售积聚人气。 金棕榈园沿用金棕榈湾目前的售楼部，样板间设置在现有售楼部二楼，充分利用售楼部现场景观，且在一定程度上减少客户对金棕榈湾与金棕榈园之间的距离感。 [四]公关活动： 时间 开放园景 开放园景配合当期销售 2011.12 花之谷雕塑园 汉服古韵，佳节寻幽活动 2012.6 奥林匹克公园 奥运冠军与民同乐活动 2012.10 休闲文化公园 粤曲大赛、说戏岭南活动 THE END 谢谢聆听 * * * 价格预测 雅居乐盐步地王项目入市价格模拟 坐落位置 占地面积 容积率 建筑密度 绿地率 成交价（万元） 楼面地价（元/ ㎡) 南海区大沥镇盐步广佛新干线地段 106524.1 ㎡ ≤3.5 —— —— 112000 3027 城市近郊型＼中高密度项目 3004元/ ㎡(楼面地价)+2800元/ ㎡(建安成本)，成本已至5804元/ ㎡，若按50％毛利估算，售价将达8706元/ ㎡。 而桂城千灯湖的水韵尚都等成交均价已达11000元/ ㎡ 根据雅居乐一向的严谨作风，项目面市时价格可能通过装修手段来托高售价 入市近九千 价格预测 大沥狮山罗村主流产品的具体成交价格 大沥在售产品横向对比 区域 项目 在售面积 户型 均价 总价 大沥 南海碧桂园 89-92(带装修） 两房两厅 7600 650000-671000 56-79（毛坯） 一房一厅 7600 851200-1200800 合拼户型 万科金域华庭 125 三房两厅 8000 1000000 165 四房两厅 8000 1320000 罗村 翠湖绿洲 90 两房两厅 6600 594000 105-150 三房两厅 6600 693000-990000 尚观御园 109-123 三房两厅 6800 741200-811800 狮山 上林苑 （明年推新货） 水晶湾 173（复式） 三房两厅 6200 1072600 180（复式） 四房两厅 6200 1116000 中恒海晖城 90-130 三房两厅 6500 585000-845000 1、狮山、罗村、大沥三地楼价分别形成三个梯级，主要由于当地消费人群经济承托力而定 历年南海区价格的年平均增长率 1、历年南海区商品房平均增幅为22% 2、2010年已透支了未来升幅，预计2011年单价升幅将减缓 3、在07年楼市高位的次年，楼价仍有6.64%的升幅，目前楼价同样位于历史高位，根据历 史经验，2011年楼价升幅仍在7%以上。 ①镇区对比（大沥项目） 项目 毛坯均价（元／㎡） 南海碧桂园 7600 万科金域华庭 8000 ②接受辐射对比（南海盐步雅居乐项目） 项目 毛坯均价（元／㎡） 尚观御园 6800 雅居乐 预计均价8706 无论是镇区对比、还是接受辐射项目的对比，都可预计，项目基础均价将 ＞7500元／㎡， 并且，基于市场的成长，项目定价有机会一步到位，突破 8000元／㎡。 金棕榈园项目均价锁定 冲击8000 目前产品总价探讨 原方案本案目前规划面积总价-以7500为计算 开启建议方案本案目前规划面积总价-以7500为计算 市场主流产品 户型 面积段 占比 总价/万 户型 面积段 占比 总价/万 户型 面积段 总价/万 两房二厅一卫 77 4.24% 58 两房两厅 75 15% 56 两房两厅 89-92 60-70 三房二厅一卫 90 25.71% 68 三房带套房 90 40% 67 小三房 88-92 63-70 三房二厅二卫 116 7